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부동산 시장이 급변하고 있다. 평당 2천만 원이 훌쩍 넘는 강남도 불과 20년 전에는 평당70만 원에
지나지 않았다. 매일 같이 쏟아지는 부동산 정책과 개발계획은 이내 해당지역을 급변하게 하고 기존의 인식마저
변화시킨다.
앞으로 10년이 지나도 서울의 부동산 시장은 강남-서초-송파 순일까? 예견된 대로 용산, 뚝섬 일대와 상암 등이
무섭게 부상중이다. 10년 뒤 이들 신흥 주거지가 강남 중심의 서울지도를 다시 쓸 것인지. 차세대 주거지의 현황과
미래상, 이에 따른 투자전략을 짚어본다.
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노량진 지역은 70~80년대에는 수산시장의 이미지로, 90년대 이후에는 40개가 넘는 학원이 밀집되면서 국내 최대
학원가로 위용을 떨치고 있다.
학원가 인근은 학생들을 대상으로 한 대형 상권이 형성돼 있고 그 배후에는 구릉지역을 중심으로 노후 불량주택인
연립, 다세대주택이 밀집해 있다. 경사가 심하고 도로가 비좁아서 주변환경이 어수선하고, 고시생과 재수생을
위한 유흥시설과 고시원이 즐비해 주거지역으로는 선호도가 낮은 게 사실이다.
그러나 서울 중심부에 자리 잡고 있어 여의도와 가깝고 9호선 역사가 들어서면서 민자역사로 개발되는 데다
최근에는 뉴타운으로 지정되면서 겹경사를 맞았다. 오랫동안 신규 아파트 공급이 없었으나 최근 들어
장승배기 인근에 신규 공급물량이 생겨나고 있고, 새해 초에는 뉴타운 한 가운데 신규 분양물량도 대기중이다.
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노량진 개발 구상안
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교통 요충지로 거듭나다
노량진은 지리상으로 보았을 경우 서울의 중심부에 위치해 있다. 북쪽으로는 용산 및 여의도, 서쪽으로는
영등포로 이어진다. 또 동쪽으로는 흑석동을 거쳐 강남 방향으로, 남쪽으로는 신림, 또는 사당 방향으로
이어진다.
이처럼 노량진은 지리적으로 서울의 중앙에 자리해 서울 시내 곳곳으로 연결될 수 있는 위치를 점하고 있다.
노량진을 통과하는 버스만 해도 마을버스 7개 노선을 제외하고 약 30개 정도에 이르며, 지하철 1호선 노량진역이
있고, 오는 2007년 지하철 9호선이 개통되면 여의도, 당산, 강남 쪽으로도 곧바로 연결된다.
9호선은 종래 지하철 사각지대인 강서권과 여의도 노량진을 거쳐 강남으로 연결돼 주요 지역을 아우르는
노선으로 평가받고 있다. 9호선을 따라 아파트 공급이 대거 줄을 잇고 있고 아파트 가격도 나날이 치솟고
있다.
여의도와 한 정거장으로 이어짐에 따라 노량진은 여의도 배후지로서의 역할을 담당하게 되며, 흑석동이
연이어 뉴타운으로 지정되면서 한강 라인을 따라 개발의 축이 형성중이다.
뉴타운 호재 업고 투자가치 상승
올해 들어 재개발은 재건축에 비해 개발이익환수 및 후분양 등의 규제가 적어 상대적으로 관심이 증가했다.
게다가 서울시가 뉴타운 사업추진에 박차를 가하면서 해당 재개발 지역은 대안 투자처로 각광받았다.
노량진뉴타운은 2차 뉴타운으로 지정된 곳 중 한강 조망이 가능하고, 지하철 9호선 개통(2008년 예정) 수혜와
노량진 민자역사 개발(2007년 완공예정)로 교통여건 및 편의시설이 개선돼 한남뉴타운과 함께 수요자들의
관심대상이다.
현재 노량진 1구역은 2차 뉴타운 사업의 활성화를 위해 서울시가 우선사업대상지로 지정해 2차 뉴타운 중
가장 추진상황이 빠르다. 새해 초 분양에 들어갈 수 있을 것으로 보여 노량진 재개발 구역들 중에서도 단연 빠른
속도를 보이고 있다.
인근 노량진 2구역과 3구역의 경우 사업단계가 매우 장기적으로 예상되나 최소 뉴타운 개발(2012년 완료
예정)에 맞춰 개발될 전망이다.
여의도 배후도시 및 학원중심 테마로 꾸며져
서울시는 여의도ㆍ용산 부도심과 인접한 노량진뉴타운이 여의도 업무기능 중 방송ㆍ통신 등 미디어, 기업 본사지사
등 기능을 분담할 수 있는 부도심 배후거점으로 개발할 계획이다. 또 인근의 민자역사ㆍ수산시장 등 중심기능과
함께 동작구의 생활문화 중심지로 육성할 방침이다.
장승배기 길 주변 중심부에는 상업복합 중심지와 IT 및 벤처업무 특화지로 조성해 뉴타운의 베드타운화를 막고
자족기능을 수행할 수 있도록 할 계획이다.
노량진은 구릉지에 형성된 자연발생적 시가지로 공원, 도로 등 도시 기반시설이 열악하다. 동작구는 이런 단점을
극복하기 위해 뉴타운에 공원을 6곳 이상 만들고 학교도 2곳을 신설할 방침이다.
노량진 뉴타운은 열악한 주거환경뿐 아니라 교통문제 또한 심각하다. 여의도에 가까운 입지적 유리함에도 불구하고
여의도와 연계된 개발이 전혀 이뤄지지 않았다. 동작구는 장승배기 길을 확장하고 신림로와 노량진로를 잇는
25m폭 도로를 개설할 계획이며, 여의도까지 고가도로를 연결하는 방안도 구상중이다.
2007년 노량진 민자역사가 들어서면 역 주변의 상업기능을 확대할 수 있도록 유도하고, 학원가의 특성을 살려
1만 평 이상의 청소년 문화공간도 확보할 계획이다.
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노량진은 서울 중심부에 자리 잡고 있어 여의도와 가깝고 9호선 역사가 들어서면서 민자역사로 개발되는 데다 최근에는 뉴타운으로 지정되면서 겹경사를 맞았다.
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1주택 간주 피하기 위한 매물 잡아라
뉴타운 발표 이후 꾸준한 상승세를 보이던 대지 지분 가격이 8.31 대책에서 재개발 입주권을 1주택으로 간주한다고
발표하면서 거래가 뜸해졌으나 본격적 호가하락세는 나타나지 않고 있다.
10평형을 기준으로 평당 1천500만~2천만 원 선, 20평형대는 그보다 200만~300만 원 가량 낮은 선에 가격이 형성돼
있다. 그러나 내년부터 1주택 간주 조치가 본격 시작됨에 따라 가격을 낮춘 매물이 나올 전망이다.
인근의 대표단지인 신동아 리버파크, 본동 삼성 래미안보다 가격 면에서 다소 떨어지나 향후 신규아파트 선호도와
지역적으로 뉴타운 구역 안에 포함돼 있다는 메리트를 감안하면 수익률 차원에서 경쟁력이 있다고 할 수 있다.
향후 전체적인 시세는 일대 개발이 완료된다는 가정 하에 로열층을 기준으로 현재 상도동 래미안 3차 시세까지는
따라갈 전망이다. 분양이 2005년 하반기나 2006년 상반기에 이뤄진다면 시세 상승기는 입주 시점인 2009년을 포함해
9호선이 완공되는 2008년부터 노량진뉴타운 개발 완료시점인 2012년까지는 개발호재를 발판 삼아 꾸준히 상승할
전망이다.
뉴타운 위용 떨치면 주변 시세 따라잡을 듯
노량진은 교통 요충지에 자리 잡고 있고 한강을 따라 여의도, 용산구 이촌동, 흑석동과 모두 접해 있어 뉴타운
사업 이후 주거환경이 개선되면 주변지역 대표단지 시세의 영향을 받을 전망이다.
일단 단기적으로 가격경쟁력이 높지 않으나 주변 개발과 연계해 미래가치가 높은 지역이고 재개발 투자로 비교적
초기투자금이 많지 않은 만큼 장기적으로 내다본다면 적합한 투자처라 할 수 있다.
그러나 이미 재개발 지분 시세가 높게 형성돼 있고 투자금이 인근 대표단지 시세의 70~90%에 근접해 있어 큰
수익을 기대하기는 어렵다. 그러나 뉴타운 개발완료 시까지는 호재가 순차적으로 늘어서 있어 시간이 지남에
따라 단계적 가격상승을 경험할 수 있을 것으로 보인다.
백혜정
부동산 컨설턴트, 부동산 정보업체 스피드뱅크 부동산 연구소 분양팀장
