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부동산 시장이 급변하고 있다. 평당 2천만 원이 훌쩍 넘는 강남도 불과 20년 전에는 평당70만 원에
지나지 않았다. 매일 같이 쏟아지는 부동산 정책과 개발계획은 이내 해당지역을 급변하게 하고 기존의 인식마저
변화시킨다.
앞으로 10년이 지나도 서울의 부동산 시장은 강남-서초-송파 순일까? 예견된 대로 용산, 뚝섬 일대와 상암 등이
무섭게 부상중이다. 10년 뒤 이들 신흥 주거지가 강남 중심의 서울지도를 다시 쓸 것인지. 차세대 주거지의 현황과
미래상, 이에 따른 투자전략을 짚어본다.
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불과 1년 전 청약금만 7조 원을 끌어모으며 전국을 투기열풍으로 몰아넣었던 씨티파크를 기억하는가. 씨티파크는
맨발로 잔디를 걸어서 시내까지 출퇴근이 가능하다고 소문난 초고층 주상복합이다. 이 주상복합은 용산구의 개발계획을
등에 업고 수천 대 일의 경쟁률을 기록했다.
용산은 이미 16개의 특별계획 구역이 발표된 장밋빛 청사진을 가진 곳이다. 미군기지 이전부터 각종 뉴타운과
재개발구역 추진 및 경의선과 신분당선 개통 등 서울시내 호재를 한 자리에 모두 모아놓았다.
불과 몇년 안에 용산은 미군부대와 재개발촌, 윤락가의 이미지를 벗고 뉴욕의 센트럴파크에 필적하는 녹지대의
업무 및 주거타운으로 변모할 전망이다.
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용산 한가운데 자리 잡고 있는 70만 평의 미군기지 이전부지는 2008년까지 용산 민족공원으로 탈바꿈한다. 효창공원, 용산가족공원, 남산 일대, 한강시민공원 등까지 포함해 세계적 수준의 공원단지로 조성할 방침이다. 사진은 용산기지 전경. 사진.백승렬 기자
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서울의 정중앙 용산구
용산구는 서울지도의 정중앙에 위치하는 곳으로 서울의 동서남북 어디로나 접근성이 뛰어나다. 강남이 부도심으로
자리 매김한 지 오래됐으나 아직도 쟁쟁한 기업과 언론사 및 은행 본사가 시청과 여의도에 몰려있는 것으로 볼 때
직주근접성 면에서는 더할 나위 없는 입지다. 뿐만 아니라 용산구 하단이 한강에 접하고 있어 오히려 강남보다
한강을 남향으로 조망할 수 있는 장점을 지녔다.
용산은 동부이촌동과 한남동 등 몇 곳을 제외하고는 열악한 주거지역이 많다. 편의시설 미비는 물론, 여기저기
지상철이 달리는 데다 오르막 지형까지 많다. 또한 군데군데 군사시설이 포진해 있다.
이런 지역적 특성으로 개발의 진척이 없었으나 작년 한강로 일대에 용산역이 민자역사(스페이스9)로 탈바꿈하면서
각종 편의시설이 입점했고, 동부이촌동 인근 구옥들이 철거되면서 공원과 주상복합 촌으로 거듭나고 있다.
한강로를 따라 서울역으로 올라가는 길에는 공원으로 바뀔 미군부대 이전지를 조망권으로 하는 초고층 주상복합이
마천루를 이루고 있다.
모든 길은 용산으로 통한다
지하철 1, 4, 6호선이 용산구를 지나고 고속철도 시발역인 용산역을 가까이 이용할 수 있다. 또한 지하철 1호선을
연결해 뻗어나가는 서울~천안간 경부선 개통으로 충남 천안까지의 이동도 수월하다.
게다가 파주와 일산 및 용산을 잇는 경의선(문산~성산~용산)이 2009년 완공되고, 인천국제공항과 상암, 용산을 잇는
인천공항철도는 2010년 완공된다. 이로서 서울 서쪽지역과 교통이 원활해지고, 향후 2015년에는 수원과 판교,
용산을 지나는 신분당선이 개통돼 수도권 남부와도 왕래가 자유로워진다.
뉴욕의 센트럴파크 안 부러워
용산 한가운데 자리 잡고 있는 70만 평의 미군기지 이전부지는 2008년까지 용산 민족공원으로 탈바꿈한다. 이에
대한 개발계획이 10월중 확정될 예정이다. 이 공원을 비롯해 효창공원, 용산가족공원, 남산 일대, 한강시민공원
등까지 포함하는 세계 수준의 공원단지로 조성한다는 방침이다. 이런 대규모 녹지벨트는 인근 아파트 상승의 견인차
몫을 톡톡히 할 전망이다.
부촌과 초고층 주상복합이 시세 받쳐준다
용산구는 평당 1천500만 원 선으로 강북권에서 최고 평당가를 자랑하는 지역이다. 특히 한강 이북을 둘러싸고 있는
서빙고동(평당 1천740만 원), 동부이촌동(평당 1,670만 원)의 아파트는 한강 조망권이 가능하다는 특징으로 높은
시세를 유지하고 있다.
아파트뿐 아니라 주상복합인 씨티파크는 44평형이 10억 선, 55평형이 13억 선을 보이는 등 평균 평당 2천500만 원의
시세를 형성하고 있다. 올해 말 입주를 앞둔 용산자이의 경우도 49평형이 분양가(4억6천만 원) 대비 180% 상승한
8억2천500만 원 선의 가격을 보이고 있다.
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1년 전 청약금만 7조 원을 끌어 모으며 전국을 투기열풍으로 몰아넣었던 용산의 씨티파크. 당시 이 주상복합은 용산구의 개발계획을 등에 업고 수천 대 일의 경쟁률을 기록했다. 사진은 시티파크 당첨자가 공개된 당시 모델하우스에 몰려들어 당첨자 명단을 확인하고 있는 청약자들. 사진.하사헌 기자
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그밖에도 작년 말 용산구 한강로에 분양된 한강로e-편한세상 42평형이 7억5천만 원 선에 분양되는 등 용산구의
발전가능성을 분양가에 십분 얹어서 일반 공급하고 있는 실정이다.
구 전체가 개발로 들썩
용산구는 지난 2001년 서울역~한강대교 일대(127만2천600m2)의 16곳이 용산 특별계획 구역으로 지정된 가운데 현재
모두 4곳에서 도심재개발 사업을 추진중이다. 주요 재개발 구역 중 한남뉴타운은 이태원, 한남동, 보광동 일대로,
아직 구체적인 사업추진은 이뤄지지 않고 있는 상태다.
그나마 가장 사업이 빠른 한남 제1구역도 구역이 확정되지 않았으므로 안전한 투자를 위해서는 신중할 필요가 있다.
한남대교 서북단에 위치해 한강 조망권이 확보되는 점이 최대 강점이다.
용산동 효창제3구역은 구역 자체는 소규모 재개발이지만 인근에 삼성, 현대아파트 등과 아파트촌을 이룰 예정이어서
소규모 단지의 단점이 보완될 수 있다. 단, 단지 가까이 철도가 지나가기 때문에 소음이라는 복병에 유의해야
한다.
이들 용산 재개발 지분은 입지가 뛰어난 만큼 평당 2천만 원이 넘는 곳도 많아 이미 분양시점의 가격에 이르렀다는
평가를 받고 있다. 그러므로 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직하다.
재개발 지역 외에도 동부이촌동 등 한강 부근의 아파트는 이미 재건축 가능 연한을 넘긴 지 오래다. 이미 각
단지별로 사업추진 시도가 여러 벗 있었으나 재건축 규제 및 한강 스카이라인 문제 등으로 이뤄지지 못했다. 그러나
초고층 재건축이 정책적으로 완화될 경우 동부이촌동, 서빙고동은 용산 전역의 시세를 이끄는 견인차가 될 것으로
보인다.
백혜정
부동산 컨설턴트, 부동산 정보업체 스피드뱅크 부동산 연구소 분양팀장
