8.31 후 달라지는 절세 전략
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1주택자는 더 큰집으로 이사갈 때 양도세 비과세 요건을 검토하며, 다주택자는 보유중인 주택들의 가치가 크지 않을 경우 비인기 지역의 주택부터 처분하거나 임대사업자로 등록해 절세방안을 강구한다. 토지 보유자는 장기간 보유할 나대지에 상업건물을 지어 종부세를 피해가는 방안을 고려해 봄직하다.
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8.31 대책 후 바뀌는 부동산 세제 중 부동산을 취득할 때 내는 세금, 취득 부동산을 보유하고 있을 때
내는 세금, 타인에게 양도할 때 내는 세금에 대해 살펴보자. 먼저 부동산을 취득할 때는 별장, 고급주택 등 사치성
재산과 과밀 억제권역 내 공장신설 및 본점용 부동산 취득에 대한 중과세 등 몇 가지 중과 규정을 제외하면
올해까지는 4%의 세율을 적용해 기준시가, 혹은 공시지가로 과세한다.
하지만 내년부터는 실거래가로 과세하고, 특히 개인간의 주택거래에는 2.85%의 세율을 적용한다. 그러나 실거래가
과세로 인한 증가효과가 세율감소 효과보다 커서 세부담이 늘어날 전망이다.
부동산을 보유할 때는 내년부터 주택은 6억 원까지는 재산세를, 6억 원을 초과하는 부분에 대해서는 종합부동산세(이하
종부세)를 과세한다. 기준시가 6억 원 이하의 1가구 1주택은(1가구 2주택도 총액이 6억 이하이면 해당) 재산세의
과표적용률이 올해 50%에서 2008년부터 5%씩 증가한다는 점 외엔 신경쓸 일이 없다.
종부세 과세시 과세표준에 곱하는 과표적용률도 올해 50%에서 내년에 70%로 올라가고, 2007년부터 10%씩 증가한다.
재산세는 물건별, 종부세는 가구별로 합산하는데, 가구원 중 주택금액이 많은 ‘주된 주택소유자’가 납세의무자가
된다. 30세 이상이거나 직업이 있는 자녀가 가구를 분리하면 합산하지 않는다.
부동산을 처분할 경우 양도소득세는 실거래가액 6억 원 이하의 1가구 1주택은 3년 보유(서울 등 특정지역은 2년
거주요건 포함) 요건을 충족하면 비과세된다는 점에 변화가 없다. 물론 실거래가 6억을 초과하는 1가구 1주택의
고급주택은 6억 원 초과분에 대해 과세하고, 2007년부터는 1가구 1주택이라도 실거래가로 과세한다는 점이 1가구
2주택에 대해 내년부터 실거래가로 과세한다는 것과의 차이점이다.
1가구 2주택에 대해서는 2007년부터 50%의 단일세율을 적용하고 장기보유 특별공제를 적용하지 않는다는 점에
유의한다. 기준시가 3억 원을 초과하는 비업무용 토지도 내년부터는 실거래가로 과세한다.
단, 1가구 2주택이라도 기준시가 3억 이하(수도권이나 광역시는 1억 이하)의 주택과 다른 지방으로 직장을 옮기는
과정에서 2주택이 된 경우의 1년 이상 거주, 3년 이내에 양도하는 주택, 혼인하거나 노부모의 공양과정에서 2주택이
된 경우 5년 이내 양도하는 주택은 중과 대상에서 제외된다.
1가구 3주택인 경우에도 10년 이상 임대한 장기사원용 주택이나 상속받은 주택으로 상속일로부터 5년이 경과하지 않은
주택, 장기 임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 주택은 중과 대상에서 제외된다.
조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택 역시 중과 대상에서 제외된다. 미등기 양도, 1년 이내 단기 양도,
투기지역 내 양도, 1가구 3주택 양도, 시가 6억 원 초과 주택양도 등은 현재도 실거래가로 과세하고 있다.
한편 증여세의 경우, 내년부터 실거래가 신고제도가 도입되면 해당 부동산과 인접한 지역의 실제 거래가액이 반영돼
세금이 상승할 수 있으므로 만큼 절세 전략이 필요하다.
이상의 변화에 따라 부동산 관리시 유의할 점을 살펴보면 우선 무주택자들은 올 하반기부터 가격을 낮춰 나오는 매물이
있는지 잘 살펴서 내 집 마련의 기회를 노려볼 만하다. 1주택자들은 더 큰집으로 이사갈 때 부동산 대책에 따른
시세변동을 잘 살피고, 양도세 비과세 요건을 충족하고 있는지 고려한다. 주택이 6억 원 이상일 때는 자신의 소득
수준으로 세금을 부담할 수 있는지도 생각해봐야 할 것이다.
2주택 이상을 보유한 다주택자들은 보유중인 주택들이 늘어나는 세부담을 초과할 정도로 가치가 있지 않다면 비인기
지역의 주택부터 처분할 것을 고려해본다. 임대사업자로 등록해 절세하는 방안도 강구해 볼 만하다.
또 절세를 위해 자녀에게 증여할 때는 자녀가 독립가구주로 인정받을 수 있는지 살펴본 다. 토지 보유자는 개발
가능성이 적은 토지는 정리하고 장기적으로 보유할 나대지에 상업건물을 지음으로써 종부세를 피하는 방안도 고려해
봄직하다.
김 기 웅
공인회계사
일품회계법인
문의 : 02)3443-5952
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