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중국투자 부동산부터 챙기자
중국 부동산 개발의 허와 실

토자사용권은 소유권과 동일
중국에서는 토지가 국유라서 토지사용권을 국가로부터 구입한다. 토지 사용권은 사용목적에 따라서 20년에서 70년 간 매입 할 수 있다. 대개 상업용지는20년, 공업용지는 30년 기타 용 지는 그 이상으로 되어있다. 매입을 한 토지의 사용권은 대금을 지불하고 나서는 토지사용 권의 명의 이전을 반드시 해야한다.
한국에서는 토지와 건물의 소유가 다를 수 있는데 중국에서는 토지와 건물이 구분이 안되고 하나로 간주되며 건물은 토지에 부속된다. 그리고 외국인이 토지에 건물을 지었어도 사용연 한이 다 지나면 건물 역시 무상으로 반환해야한다. 어떻게 보면 대단히 불합리하게 되어 있는 것처럼 보인다. 실컷 개발해놓고 개발이 다 끝나면 중국정부가 공짜로 가져간단 말인가 라고 생각할 수 있다. 또한 토지 가격이 가면 갈수록 더 떨어 질 것 아니냐? 하는 의구심을 가질 수 있다. 그런데도 많은 외국인들이 계속해서 중국에 투자를 하는 이유는 만약 토지사 용기간이 만료된다하여도 그때 가서 현재의 토지 사용자가 계속해서 토지를 사용하겠다고 의사표시를 하면 국가적으로 반드시 그 토지를 수용해야하는 필요성이 없는 한 그 토지를 다시 사용할 수 있다고 보기 때문이다.


LG건설이 중국 베이징 창안대로변에 짓고 있는 LG베이징타워. 2005년 8월 완공되면 LG그룹 계열사의 중국 지점들이 이 곳에 모두 입주할 예정이다

그렇기 때문에 중국의 토지사용권은 실제로는 토지 소유권과 같은 기능과 작용을 한다고 볼 수 있다. 그리고 토지 사용권기간이 만료된다 하여도 중국의 그 많은 토지를 중국정부가 다 거둬들여 관리를 하는 것보다는 현재의 사용인에게 다시 주는 것이 중국을 유지하고 발전 시키는데 더 유리할 것이기 때문에 토지 사용기한이 만료된다하여도 현재의 사용인이 더 이상 사용하기를 포기하지 않는 한 토지의 사용권은 계속 된다고 볼 수 있다. 그리고 한편으로는 앞으로 6-70년이 지난 후에 중국의 토지제도가 어떻게 변할지도 모르기 때문에 현재의 공유재산제가 사유재산제로 바뀔 수도 있다는 막연한 기대도 작용한다고 볼 수 있다.
그래서 토지의 사용연한이 있는데도 불구하고 중국의 많은 토지가 분양되고 가격이 오르는 것이다. 실제로 중국에서 사업을 하는데는 꼭 토지사용권을 사서 사업을 할 필요는 없다. 부동산을 개발하여 분양을 할 목적이라면 반드시 구매를 하여야 하겠지만 그렇 지 않은 경우에는 토지사용권을 장기 임차하여 건물을 짓고 사업을 해도 무방하기 때 문이다. 이런 면에서는 합리적으로 되어있다.

한국과는 다른 방식의 접근이 필요
한국과 중국의 부동산은 차이가 많이 있다. 우선 자연환경이 다르다. 한국의 경우 국토가 좁 고 발전이 서울을 중심으로 하는 수도권과 부산등 대도시를 중심으로 하는 지역에 집중되어 있고 토지가 상대적으로 희소한편이다. 그런데 중국은 토지가 광활하여 어느 특정지역의 개 발이 한국처럼 후끈거리며 달아오를 가능성이 상대적으로 적다. 토지의 공급물량이 풍부하기 때문에 한국과 같이 땅하나만 잘 잡으면 로또 당첨보다도 더 큰 이익을 거두는 그런 현상은 있을 수가 없다. 그런데도 중국도 한국과 같을 것이라고 생각하는 것은 잘못된 생각 이다. 한국과 중국간에는 자연환경적인, 구조적인 차이가 있다는 것을 알아둘 필요가 있다.
최근 들어 국내 부동산 경기가 급격 쇠퇴하면서 중국부동산에 대한 관심이 높아져가고 있고 중국에서 부동산 개발을 생각하는 업체들도 점차 늘고 있다. 중국에 진출하여 부동산을 개 발하는 경우 대규모 아파트단지를 개발하는 것보다는 도심의 요지에 주상복합형 건물을 개 발하는 것이 바람직하다. 아파트단지를 개발할 때에는, 특히 대규모 단지를 개발할 때에는 일반 서민들이 사기에 적합한 15평에서 30평형대의 중?소형아파트 단지를 개발하는 것이 유리하다. 그래야만 많은 서민들이 쉽게 살 수 있어 분양을 빨리 할 수 있기 때문이다. 그리고 고급주택을 개발할 때에는 도심에서 가까우면서도 일반인이 접근하기가 어려운 곳이 적 합하다. 왜냐하면 중국의 고위층들이나 돈이 많은 사람들은 대 단지 아파트에 모여서 같이 살기보다는 은밀한 곳에서 소수의 사람들이 조용히 살기를 원하기 때문이다. 특히 중국의 고위급인사들은 사생활의 노출을 극히 꺼려한다고 알려져 있다.
중국에서 부동산 개발에 비교적 성공한 업체들은 홍콩업체들이라 할 수 있는데 홍콩의 개발 업체들을 보면 토지 가격이 싼 지역보다는 시내 도심에 가까우면서 토지가격이 비싼 곳의 토 지를 매입하여 고급 주상복합건물을 지어 개발을 주로 하고 있고 이런 곳들이 많은 성공을 거 두고 있다. 홍콩이나 중국의 부동산 개발업체 들은 토지 개발에 따른 수익을 평균 20배 이상 본 다고 알려져 있다.
주택개발이 아닌 경우에는 상가를 위주로 개발하는 것이 좋다. 중국에서는 상가에 비해 아 파트나 주택의 가격이 상승할 가능성이 상대적으로 적다. 왜냐하면 한국과 달리 토지의 공급여력이 풍부하기 때문이다. 실제로 어느 지역에 고급아파트가 들어서면 한동안 괌심이 집중되다가 그와 멀리 떨어진 지역이라도 다른 지역에 그보다 더 잘 지은 아파트가 들어서면 사람들이 그리로 모여들어 이전 최고의 아파트는 상대적으로 수준 낮은 아파트가 되 버린다. 그러기 때문에 중국에서는 아파트가 가격이 오르는 것이 아니라 오히려 가격이 떨어지는 현상이 나타나고 있다. 한국과 같이 강남에 대형평수의 아파트를 갖게 되면 엄청난 프리미엄이 붙는 현상은 있을 수가 없는 일이다. 그 대신에 중국경제가 급속히 발달하고 대도시의 상업화가 급속도로 진전되고 있기 때문에 적당한 규모와 적합한 위치의 상가는 가치가 상승할 가능성이 아주 크다. 그러므로 중국에 부동산 개발을 생각하는 사람들은 아파트 등의 주택단지 개발, 그것도 대규모의 개발을 생각하기보다는 주상복합건물 내지는 소규모이지만 교통과 전망이 좋은 상가개발을 추진하는 것이 훨씬 성공가능성이 높다.

위)중국 건설부장관이 부동산 가격 급등을 억제키로 지방당국에 지시한 가운데 상하이 고층빌딩 건설현장에서 폐품회수업자들이 쓰레기를 기다리고 있다
아래) 중국의 경제가 작년에 비해 9.1% 성장한 했지만 원자재난과 전기 부족에 시달리는 가운데, 사진은 중국 베이징의 한 아파트 건설현장
부동산거래 시스템 파악이 급선무
중국에서 부동산을 개발할 경우 중국실정을 자세히 알 필요가 있다. 한국처럼 토지가격의 10%만 지불하면 바로 분양에 들어갈 수 있는 것이 아니다. 공정을 100%완성하고 준공허가 를 받아야만 분양을 할 수가 있다. 그러기 때문에 사업을 끝까지 완성할 수 있는 자금의 확보가 매우 중요하다. 한국의 경우에는 공정율에 따라 분양대금을 받을 수 있고 은행 에서의 대출이 가능하기 때문에 여러 가지 변통수가 있을 수 있지만 중국은 그렇지 못하다.
사업초기에 중국의 지방정부당국이나 은행에서 대출을 해주겠다고 철썩 같이 약속을 해놓 고도 중앙정부의 정책변경이나 기타 이유 등을 들어 약속이 지켜지지 않는 경우가 허다 하다. 그렇게 되면 자금난에 묶여 돈은 돈대로 다투자했지만 대출이 되지 않아 고사할 가능성 이 있다. 중국현지의 부동산을 담보로 한국 은행에서의 대출은 더더욱 어렵다. 그렇기 때문 에 할 수 없이 현지에서 채권을 발행하거나 분양에 따른 여러 가지 이권을 넘겨주면서 자금을 조달하기 위해 홍역을 치러야 하는 상황이 발생할 수 있다.
대개 한국업체들이 하기 쉬운 실수가 자금을 투자하면 투자한 자금의 2-30%는 현지에서 조달이 가능하다고 생각하고 투자를 감행하는 것이다. 그런데 그것은 한국업체들이 중국을 잘 모르기 때문에 범하는 실수다. 중국은 건물이 준공되어야 이에 대한 문건이 작성되어 담보로서의 가치를 지니는 것이다. 그러기 때문에 돈을 아무리 많이 투자하여 건물을 짓고 있어도 완성이 되지 않은 것은 담보로서 아무런 가치가 없기 때문에 중국의 은행에서 대출 을 해주고 싶어도 해줄 수가 없는 것이다. 그러므로 중국에서 부동산 개발을 생각하는 업 체들이 가장 중요하게 생각해야 할 것은 현지에서의 대출이 거의 제로라는 개념을 가지고 충분한 자금을 확보해 가지고 사업에 착수하여야 한다는 것이다.

중국투자 한국업체들의 아쉬움
중국에 진출하여 성공적으로 기업을 운영하고있는 기업인들을 만나서 한참 이야기를 하다 보면 그들이 토로하는 한가지 아쉬운 점을 발견 할 수 있다. 그것은 중국에 투자를 했던 초 기에 부동산에 대한 부분도 고려를 하고 투자를 하였어야 하는데 그런 부분을 너무 등한시하 고 임금하고 토지가 싼 지역만 찾아 투자를 하였다는 것이다. 어느 지역에 하든 투자를 하게 되면 똑같은 노력을 기울여야 하는데 처음에 부동산에 대한 고려를 하지 않고 투자를 하여 후회막급이라는 것이다. 부동산을 고려하고 투자를 하였더라면 지금은 공장은 공장대로 영업 이익을 내고 부동산은 부동산대로 가치가 상승하여 그것이 큰 재산이 될 수 있었는데 그런 면을 생각하지 못한 것이 아쉽다는 것이다.
이 말에 필자는 상당부분 찬동한다. 외국기업들 특히 일본이나 독일기업들을 보면 이런 면에서 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 일본기업들은 어떻게 잡아도 그렇게 요지들만 잡는지 정말 대단하다고 감탄을 하지 않을 수 없다. 여러 사례들을 통해서 보면 일본사람들이 중국의 심장부들을 손바닥 들여다보듯이 정확히 알고 있다는 것을 짐작 할 수 있다.
일례로 일본의 모 전자업체의 경우 북경의 서북쪽 공항 고속도로 옆에 몇 만평에 이르는 토지를 매입하여 전자제품 조립공장으로 쓰고 있는데 여기에서 이렇다 할 제품을 생산하는 것도 아니어서 부동산을 염두에 둔 투자가 아니었나 하는 의혹을 받고 있다. 더욱이 북경의 동북쪽이 고급주택단지 및 외국인 거주지역으로 바뀌면서 동 지역은 북경의 핵심도심지역으로 바뀌고 있다는 점을 감안하면 그 부동산의 가치 상승은 막대하다고 할 수 있다.
한국 기업도 중국에 진출할 때 인건비만 생각하여 지방의 변두리로만 들어 갈 것이 아니 라 대도시의 개발가능성이 높은 지역, 내지는 대도시에 있는 중국의 경영상태가 좋지 않은 회사 와의 합작 등도 고려해 볼 필요가 있다.
중국투자 시에는 특히 부동산 사기에 주의해야 한다. 명의 양도 후 제대로 보상을 받지 못한 주민들이 베이징의 한 부동산회사 영업소 앞에 몰려 “우리를 농간한 범인들을 인도하라”, “2천100만 위앤(250만 달러)의 보상비를 갚지 않고선 배겨 나지 못한다”등의 구호가 적인 플래카드를 흔들며 시위를 하고있다
한국기업들이 자리를 잡는 곳을 보면, 극히 일부 기업에서만 잘했다는 생각이 들 정도다. 대부 분의 경우 어떻게 자리를 잡아도 그런 곳에다가 자리를 잡았는지 이해가 가지 않을 정도의 위치가 많다. 대기업들이 대규모의 자금을 투입하여 투자를 하는 경우에도 어이가 없다는 생각이 든다. 일전에 필자가 백화점을 하는 중국친구를 도와줄 일이 있어 구미에 100% 수출을 하는 우리 기업들의 공장들을 방문한 적이 있었다. 미국백화점의 30%를 장악하는 등 소위 세계적인 제품을 생산하는 업체들이 적지 않았다. 그런데 이런 업체들이 소재한 곳을 가보면 정말 물어 물어 찾아가기도 힘든 곳에 자리를 잡은 곳들이 한 두 곳이 아니다. 세계적인 제품을 만들면서 하필이면 이런 벽촌에 와서 자리를 잡는 이유가 도대체 무엇인가? 하는 생각이 들기까지 하였다.
우리 업체들이 너무 인건비와 토지가격이 싼 곳만을 찾아다니기 때문이라는 생각이 든다. 우 리기업들은 싼 곳만을 찾아다니지만 그러는 사이 다른 나라 기업들은 중국의 요지들을 거의 헐값으 로 주어 먹고 있다. 중국진출 10여 년이 지나고서야 우리 업체들 중에서 선구자들은 부동산에 대하여 눈뜨기 시작했다. 처음에 왔을 때 이곳은 아무것도 아니었는데...그때 여기를 잡아놨으면 지금 엄청난 돈을 벌었을 텐데...등등 놓친 고기가 더 크다고 하였던가! 안타까움과 아쉬움을 토로하는 목소리가 크다.
이제라도 중국에 진출하는 기업들은 단지 저렴한 인건비와 토지가격만 찾을 것이 아니라 향후 발전 가능성을 면밀히 연구하여 최적의 투자를 하는 것이 바람직하다고 생각된다.

Tip ---------------------------------------------------- 부동산 대박과 쪽박

대박
모 한국회사는 10여 년 전부터 중국진출을 모색하다가 북경의 한 업체와 합자를 하게되었다. 당시 어려운 형편이던 중국회사는 한국 측의 자본과 기술이 들어오자 공장이 잘 돌아가고 영업 등 실적이 좋아지게 되었다. 회사가 정상적으로 돌아가게 되자 공장이 시내에 위치한 관계로 부지가 협소해 회사를 외곽으로 이전을 하였는데 시내에 남아있는 회사부지가 최고의 요지로 변모하여 부동산 가치가 천정부지로 뛰게 되었다. 업체들이 구 공장부지를 개발하겠다고 찾아오고 있지만 가지고만 있어도 엄청난 자산이 될 것이기 때문에 현재는 몇 개 가건물만 지어 사원들 숙소로 쓰고 있다.

쪽박
중국에 진출한 모 한국회사가 상해 포동지구의 한 고무박킹 제조회사와 합자를 하게 되었 다. 합자를 한 회사는 부지는 그리 크지는 않았지만 위치는 큰길 사거리의 코너에 위치한 끝내주는 자리였다. 합자를 하여 몇 년이 지난 후 어느 날 홍콩 계 은행이 이 자리에 건 물을 짓겠다고 부지를 팔라는 제안을 해왔다. 제시한 가격은 한국회사가 투자한 금액의 7 0배에 해당하는 금액이었다. 그런데 한국회사에서는 땅값을 더 받으려는 욕심으로 100배를 내놓으라고 배짱을 내밀었다. 그러자 몇 번 팔라고 종용을 하던 홍콩 계 은행에서는 더 이상 교섭을 해오지 않았다. 그런 후 얼마 지나지 않아 상해 시에서 도시 발전이란 명목으 로 한국회사가 지불한 금액의 5-6배를 보상금이라고 지불하고서 수용을 한 후 홍콩 계 은 행에다 줘버렸다. 그래서 닭 쫓던 개 지붕만 쳐다보는 격이 되고 말았다. 중국에서는 과욕 은 금물이다. 대박이 있을 수 있지만 대박을 지키기 위해서는 그만한 힘도 같이 있어야 한다. 홍콩 계 회사들은 개발도 잘하지만 이를 둘러싼 로비도 잘하기 때문에 대박을 차지할 수 있었다.


중국에서 부동산개발을 할 때는 현지 자금조달이 어렵다는 것을 염두에 두어야 한다. 사진은 중국건설은행(CCB) 베이징 지점 사옥

이 상 재
대만 굴립정치대학교 경제학 석사
대한상공회의소 북경사무소 소장 역임

저서
<북경 25시>, <제발 까불지마, 이제 중국이다> 등




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