|
도시 및 주거환경 정비법(도정법)이 개정돼 재개발 사업 시공사 선정시기가 사업 초기로
앞당겨졌다. 조합설립을 위한 조합원 동의요건까지 완화되면서 재개발 사업은 그 어느 때보다 탄력을 받고
있다. 그러나 고수익을 얻을 수 있는 만큼 위험부담도 크다는 것을 명심해야 한다.
|
개발이익환수제 등 정부의 재건축에 대한 끊임없는 제재로 재건축 시장이 급랭한 반면, 재개발은 오히려
관련규제가 완화돼 주택시장의 무게가 급속히 재개발 사업 쪽으로 쏠리고 있다.
도시 및 주거환경 정비법(도정법)이 개정돼 재개발 사업 시공사 선정시기가 사업 초기로 앞당겨졌고
조합설립을 위한 조합원 동의요건도 완화돼 재개발 사업은 어느 때보다 탄력을 받고 있다. 그러나 재개발
사업은 고수익을 얻을 수 있는 만큼 수많은 사람들의 이해관계가 동시에 얽혀 있어 사업지체 등으로 인한
위험부담도 크다.
 |
|
재건축 시장이 급랭하고 재개발 관련 규제가 완화되면서 주택시장의 무게가 재개발 사업 쪽으로 급격히
쏠리고 있다.
|
|
사업추진 속도 빠른 곳이 좋다
재개발 사업에서 가장 중요한 것은 사업추진 속도가 얼마나 빠르냐는 것이다. 사업이 지연되면 투자금이
장기간 묻혀버릴 수 있기 때문에 다른 사업장에 비해 사업속도가 비정상적으로 느리거나 조합내부에 분쟁이
발생한 구역은 투자하기 전에 신중히 살펴보는 것이 좋다.
또 과거 단독주택이나 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환해 재개발 아파트 분양권 지분을 늘리는
‘쪼개기’가 많이 성행했던 구역은 늘어난 조합원으로 인한 수익률 악화가 예상되는 만큼 투자를 피해야
한다.
감정평가액이 높은 지분이 좋다
서민의 주택보급을 목적으로 하는 재개발 사업의 특성상 재개발은 50평형 이상 대형 평형대가 제한적으로
나오기 때문에 중대형 평형을 얻기 위해서는 입주 순위가 매우 중요하다. 재개발은 토지와 건물의
감정평가액이 높은 순서대로 입주 평형이 정해지기 때문에 감정평가액이 높게 산출되는 지분을 얻어야 이후
입주 순위를 높일 수 있다. 일반적으로 감정평가액이 높게 나오는 지분은 저지대에 있거나 도로와 인접하거나
차량진입이 수월하거나 대지가 정방형인 것 등을 꼽을 수 있다.
비례율을 알아야 한다
비례율은 개별조합원의 권리가액을 결정할 때 조합원 개인지분의 감정평가액에 곱해지는 수치로서 수익률을
좌우하는 중요한 지표다. 지분의 감정평가액은 각 지분에 따라 다를 수 있지만 비례율은 해당 사업장에서
동일하게 적용되기 때문에 비례율이 높은 사업장은 평균적인 수익률도 높다.
보통 비례율이 높게 나오는 사업장은 사유지 비율이 높거나 사업면적에 비해 조합원 수와 세입자 수가 적거나
건축비가 적게 나오는 곳 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 국.공유지 매입에 들어가는 비용이 줄고,
조합원 수와 세입자 수가 적으면 일반분양 물량이 많아지기 때문에 비례율이 높아진다.
덩치가 큰 곳이 좋다
부지면적이 1만 평이 넘고 전체 가구 수가 1천 가구를 넘는 대규모의 재개발 구역에 투자하는 것이 좋다.
대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 풍부하게 들어서는 장점이 있기 때문에 아파트
선호도가 높다. 특히 단지 규모가 큰 곳은 일반적으로 대형 건설사에서 시공하기 때문에 향후 아파트의
브랜드 가치도 기대할 수 있다.
|
Tip ------------------------------------------ 재건축ㆍ재개발 이익 국가가 챙긴다
빠르면 2007년부터 부동산 투기수요 억제를 위해 재건축과 재개발, 택지개발에서 발생하는
개발이익이 일정부분 국가에 환수된다. 또 산발적으로 이뤄진 기존 도시지역의 개발사업은 광역개발로
제도화하고 택지의 안정적 공급을 위해 공공택지 지정물량을 1천300만 평에서 1천500만 평으로 늘린다.
건설교통부가 ‘향후 부동산 정책 추진과제’에서 보고한 바에 따르면 현재 택지개발, 재건축 등 개발사업
과정에서 토지 소유자가 개인노력과 관계없는 우발적 이익을 향유하는 것을 해결하기 위해 현행 기반시설
부담금제를 전면 개편한다.
기반시설 부담금은 정부가 각 도시별로 수용인구 등을 감안해 도시에 필요한 도로, 공원 등 기반시설의 총량을
정한 뒤 도시 내에서 개발행위가 이뤄질 경우 사업주체들로부터 개발에 따른 이익을 환수하는 제도다.
2003년 국토이용 및 계획에 관한 법률에 도입됐으나 아직 시행된 적은 없다. 이 제도가 확대, 시행되면
아파트의 분양가 상승이 불가피해져 재개발, 재건축 사업성이 크게 떨어질 전망이다. 그러나 정부가 재건축시
임대아파트를 의무적으로 건설케 하는 개발이익환수제 시행과 맞물려 향후 ‘개발이익 이중부담’
논란이 야기될 것으로 보인다.
또 뉴타운 등 기존 도시지역 개발로는 주거환경의 개선에 한계가 있다고 판단, 향후 대도시 및 주변
낙후지역의 광역적 개발을 통해 기반시설과 교육여건 등을 획기적으로 개선할 수 있도록 광역개발을
제도화하기로 했다. 건교부는 토지부담금제 개선과 기존 도시지역의 광역개발을 제도화하기 위한 각각의
태스크포스를 구성, 관련법의 제ㆍ개정을 추진키로 했다.
|
윤종석 산업부 기자 | banana@yna.co.kr
