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지난 5월 4일 건설교통부가 청와대에 보고한 부동산 정책추진 과제는 투기수요 억제와 제도
현실화, 공급확대 및 주택품질 개선 등 3가지 방안에 초점이 맞춰져 있다. 정부가 의도한 대로 세제를 통해
부동산 투기를 막고 과세의 투명성과 형평성을 확보할 수 있을지 주목된다.
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배경과 효과
정부가 향후 부동산세제의 정책방향을 보유세 강화, 양도소득세 실거래가 과세확대, 거래세 완화 등으로 잡은
것은 최근 다시 고개 드는 부동산 투기를 세제로 막고 과세의 투명성과 형평성을 확보하겠다는 의지로
풀이된다. 하지만 경기가 회복조짐을 보이고 있는 민감한 시기에 보유세를 강화하고 양도소득세 실거래가
과세를 확대하는 등의 방안을 내놓은 것은 경기에 부담을 줄 수 있다는 지적도 나오고 있다.
양도소득세 실거래가 과세 확대 = 정부는 우선 부동산 시장과 거래의 투명화를 위해 모든 부동산 거래에 대한
신고시스템을 마련하고 투기이익을 세금으로 흡수할 수 있도록 실거래가 과세대상을 확대하기로 했다. 현재
부동산 양도소득세가 실거래가로 과세되는 곳은 투기지역과 비투기지역 중의 1년 미만 단기 양도, 미등기
양도주택 실거래가로 양도소득세가 부과되고 있다.
정부가 2006년부터 양도소득세 실거래가 과세대상으로 검토중인 것은 1가구 2주택자가 거주하지 않은 주택을
양도하거나 외지인이 농지ㆍ임야ㆍ나대지를 취득했다 파는 경우 등이다. 실질적인 수요가 아니라 투기적 수요로
의심될 수 있는 부동산 거래에 대해 우선적으로 양도소득세를 실거래가로 과세하겠는 의지로 풀이된다.
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행정중심 복합도시 건설 관련 투기대책 관계기관 합동회의에 참가한 관계자들이 회의자료를 진지한 표정으로
살펴보고 있다.
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보유세는 강화하고 거래세는 완화 = 정부는 또 지난해 실시한 보유세제 개편에도 불구하고 아직도 보유세
부담수준이 낮아 부동산 시장의 안정을 위한 조치로는 미흡하다는 지적이 나오자 보유세 실효세율을
2008년까지 2003년 0.12%의 두 배 수준인 0.24%까지 높이기로 했다. 실제 서울 잠실동의 52형평 주택(시가
13억 원)의 기준시가는 10억 원으로 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세가 2005년에 189만 원에 불과하다.
정부는 뿐만 아니라 2008년 이후에도 보유세 강화를 지속적으로 추진, 보유세 실효세율을 2013년 0.5%를 거쳐
2017년 1.0%까지 높인다는 방침이다. 보유세 강화 방안은 투기적 목적의 부동산 보유를 억제하는 데 어느 정도
기여할 것으로 예상된다. 또 보유세가 2008년에 2003년의 두 배 수준으로 강화되면 총 보유세수는 2조5천억
원에서 6조4천억 원으로 2.6배나 올라가 보유세 강화가 안정적 세수 확보에도 기여할 것으로 보인다.
정부는 하지만 보유세를 지나치게 강화하면 실질적인 수요로 부동산을 거래하는 서민 등 개인들이 피해를 볼
수 있기 때문에 거래세는 2~3년 주기로 세율을 추가 인하하는 방안을 추진하기로 했다. 특히 내년부터 부동산
실거래가 신고제도가 시행되면 개인간의 주택ㆍ건물거래도 실거래가로 취득세, 등록세 등이 과세되기 때문에
거래세 부담이 대폭 증가한다.
정부는 이에 따라 지방자치단체의 감면조례를 활용해 자치단체의 특성에 맞게 등록세와 취득세 등 거래세를
감면하도록 지자체와 협의하기로 했다. 보유세인 재산세의 경우 개편작업이 어느 정도 마무리됐기 때문에
앞으로 큰 변화가 없을 것으로 보인다.
회복조짐 경기에 지장 없나 = 정부의 보유세 강화와 양도소득세 실거래가 과세 확대방안은 내수경기에는 좋지
않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 한국경제연구원의 김상겸 박사는 “보유세나 양도소득세를 강화하겠다는
것은 부동산 시장을 안정시켜 보겠다는 의지로 보이지만 세금이 강화되면 일반적으로 소비는 줄어들기
때문에 내수회복에는 도움이 되지 않을 것으로 보인다”고 말한다.
정부도 이 같은 점을 인식한 듯 양도소득세를 전면적으로 실가과세로 전환하는 방안에 대해 30여 년간
기준시가로 과세됐던 양도세의 기본골격을 바꾸는 것이기 때문에 제도ㆍ행정상의 검토 등을 거쳐 내년에
입법을 추진할 계획이라고 밝혔다. 재경부 관계자는 “현재 건설교통부와 지자체, 국세청 등이 발표하는
공시가격이 시가의 80% 수준에도 못 미치는 경우가 많기 때문에 전면적인 실가과세 제도가 도입되면 양도세가
급증할 수밖에 없다”고 말한다.
이 관계자는 이어 “따라서 양도세의 전면적인 실가과세는 입법이 완료되더라도 유예기간을 거쳐 시행할
가능성이 충분히 있다”면서 “현재로서는 구체적인 시행시기를 밝히기 어렵다"고 설명했다.
시장전망
정부가 집값 안정을 위한 전방위 대책을 다시 내놓았다. 정부는 지난 5월 4일 노무현 대통령이 주재한
국민경제자문회의에서 1가구 2주택자가 비거주 주택을 양도할 때 실거래가 부과, 보유세 확대,
재건축ㆍ재개발ㆍ공공택지 개발시 기반시설 부담금제 도입 등을 골자로 하는 부동산정책 추진과제를 보고했다.
투기수요를 최대한 억제하고 실수요자 위주로 시장을 재편하며 재건축 등을 통해 생기는 우발적 이익은
최대한 국가가 거둬들여 집값을 안정시키겠다는 의도다. 하지만 재건축조합들은 당장 강력 반발하고 있고,
양도세 실거래가 부과대상 확대 등은 오히려 매물을 줄여 집값을 올릴 수도 있다는 우려도 일각에서 나오고
있다.
집값 상승 부작용 우려 = 양도세 실거래가 부과는 현재 서울 등 수도권과 충청권 등 주택투기 지역에
한해서만 실시되고 있다. 하지만 정부는 내년부터 이를 1가구 2주택인 자가 자신이 거주하고 있지 않은 주택을
팔 경우에는 지역에 상관없이 확대하는 방안을 추진하기로 했다. 이는 부동산 시장의 투명화를 가져오고
가수요도 걷히는 등 긍정적인 효과를 가져올 것으로 보인다.
하지만 시장에서는 이를 ‘집은 한 채씩만 가져라’라는 메시지로 받아들이면서 오히려 적지 않은 부작용을
낳을 것으로 우려하고 있다. 우선 매물이 없어져 집값 상승으로 이어질 가능성이 있다. 현재 재건축 단지
가격이 정부의 잇단 대책에도 불구하고 상승세를 유지하는 것은 다주택자 양도세 중과와 조합원 입주권
양도금지 등으로 시장에 나와 있는 매물이 적어 한두 건만 거래돼도 가격이 급등하는 측면이 적지 않기
때문이다.
만약 내년부터 1가구 2주택자를 대상으로도 양도세 실거래가 부과가 진행되면 이 같은 현상이 더 심해져
정부의 의도와는 시장이 반대로 움직일 것이란 지적이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “양도세를
실거래가로 부과하면 매도자는 적지 않은 부담을 느껴 차라리 보유하는 게 낫다고 판단해 매물이 크게
줄어 거래위축으로 이어질 것”이라고 말한다. 다만 보유세도 2008년까지 현재의 두 배 수준으로 늘릴
예정이어서 집을 보유하기도 쉽지 않을 것으로 보인다.
최근 살아나고 있는 건설경기가 급랭할 것이라는 관측도 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은
“궁극적으로 집을 보유하려는 수요가 있어야 공급도 따르는 것인데 2주택자에게 양도세를 크게 물리면
분양시장이 위축될 가능성이 크다”고 말한다. 일각에서는 늘어난 양도세 부담을 가격에 전가시키고 매수자와
매도자가 늘어난 세금부담에 짜고 낮은 가격으로 신고하는 불법도 만연할 것으로 우려하고 있다.
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정부가 부동산 시장불안의 근원지인 강남 재건축 단지의 고분양가를 낮추기 위해 압박수위를 높이면서 분양을
앞둔 강남 재건축 단지들이 무더기로 분양승인을 받지 못할 가능성이 높아진 가운데 한 시민이 시세표를
확인하고 있다.
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재건축ㆍ재개발ㆍ택지개발 기반시설부담금 부과 = 정부는 또 재건축, 재개발, 택지개발 등 모든 개발사업에서
발생하는 이익 중 일부분을 국가가 환수해 도로, 공원 등을 짓는 데 사용토록 하는 기반시설 부담금제를
2007년께 도입할 예정이다. 노력없이 땅값 상승만으로 얻어지는 우발적 이익을 최대한 환수하겠다는 의지다.
하지만 재건축조합들이 강력하게 반발하고 있고 일각에서는 결국 분양가 상승으로 이어질 것으로 내다보고
있다. 수도권 재건축조합들의 모임인 바른재건축실천전국연합은 “재건축조합들은 이미 소유대지의 10~15%를
공원, 도로 등 기반시설 부지로 기부채납하고 있고 개발이익환수제로 앞으로 임대주택을 의무적으로 건설해야
하는 등 이미 개발이익을 환수당하고 있다”고 주장한다.
이들은 또 “기반시설 부담금은 분양가로 전가돼 집값 상승의 원인이 될 것이고, 건설경기 위축을 가져와
주택공급이 줄어 결과적으로 주택시장을 왜곡하고 집값 상승을 부추길 것”이라고 덧붙였다. 건설업계에서도
“아직 세부내용이 나오지 않아 정확하게는 알 수 없지만 아파트 사업의 이윤이 점점 줄어드는 상황에서 만약
기반시설 부담금이라는 명목으로 새로운 비용이 발생한다면 분양가로 전가시킬 도리밖에 없다”고 말한다.
한편 이번 제도가 도입되기 전에는 조금이라도 비용부담을 줄이기 위해 재건축ㆍ재개발 등 각종 개발행위가
활발하게 전개될 가능성도 있다.
문답풀이
보유세를 강화하는 이유와 방법 = 현재의 보유세 수준이 너무 낮아 국민들이 느끼는 현실과 상당한 차이가
있고 부동산 시장안정을 위해서도 다소 미흡하다는 지적이 있어 왔다. 이 때문에 2003년 0.12% 수준인
실효세율을 2008년까지 0.24%로 두 배 수준으로 올리고, 2017년에는 선진국 수준인 1.0% 수준까지 올리겠다는
게 정부 방침이다.
실효세율은 부동산 가격대비 세부담액 비율을 나타내는 것으로, 1억 원의 부동산에 대해 100만 원의 세부담이
있었다면 실효세율은 1%가 된다. 즉, 2003년(실효세율 0.12%)에는 1억 원의 부동산에 대해 12만 원의 세금만
냈으나 정부 계획대로라면 2008년에는 24만 원, 2017년에는 100만 원의 세금을 내야 한다.
양도세 실거래가 과세 확대방안 = 현재도 1가구 3주택과 6억 원이상 고가주택, 투기지역 내 부동산, 미등기
양도, 1년 이내 단기양도 부동산 등에 대해서는 실거래가로 양도세가 부과되고 있다. 하지만 앞으로는 1가구
2주택자도 거주하지 않는 주택을 양도하면 실거래가로 양도세가 부과되고, 외지인이 농지와 임야, 나대지를
취득했다가 양도하는 경우는 실거래가로 과세된다.
거래세는 어떻게 완화하나 = 보유세 강화로 세부담이 급증할 우려가 있어 거래세를 2~3년 주기로 추가
인하하는 방안이 추진된다. 현재 법인과의 부동산 거래, 또는 법인간 부동산 거래시에는 실거래가로 거래세가
과세되고 있다. 그러나 개인간 주택ㆍ건물 거래시에는 공시가격으로 과세되고 있다.
앞으로 실거래가 과세로 전환되면 개인간 주택.건물 거래시 세부담이 커지기 때문에 주로 개인간 주택 등의
거래가 있을 때 거래세 감면이 있을 것으로 예상된다. 다만 감면조례에 의한 거래세 감면문제는 각 지자체가
결정하는 사안이므로 지자체별 실정에 맞게 거래세를 감면할 수 있도록 정부가 지자체와 협의하게 된다.
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인터뷰 ------------------------------------------------- 김광림 재정경제부 차관
김광림 재정경제부 차관은 1가구 2주택에 대해 양도소득세를 실거래가로 과세하는 5.4 부동산
대책이 경기회복에 직접적으로 장애가 되지는 않을 것이라고 말했다. 김 차관은 정책발표 후 가진
정례브리핑에서 “우리나라의 부동산 보유세는 3조2천억 원이지만 거래세는 13조 원을 넘을 정도로 균형이
맞지 않기 때문에 보유세의 세율을 두 배로 올리는 대신 거래세는 그만큼 줄여 과세형평성을 높이겠다는 것”
이라며 “보유세와 거래세는 경상성장률 범위 안에서 조정될 것”이라고 말했다.
다음은 일문일답.
Q 재경부는 최근 양도소득세를 실거래가로 과세하는 것은 중장기적으로 검토해야 할 과제라고 밝혔다. 하지만
얼마 전 국민경제자문회의에서 양도세 실거래가 과세를 확대한 5.4부동산 대책을 발표했다. 사전예고도 없었고
피드백 과정을 거치지 않았는데 너무 일방통행적 정책 아닌가.
양도세를 실거래가로 과세하는 것은 정부의 기본방향이다. 이번 대책에서는 그 중 일부분에 대한 구체적
방향을 정한 것이다. 토론회나 학계 전문가 의견을 거쳤다.
Q 5.4대책의 핵심은 내년부터 1가구 2주택자의 경우에도 실거래가로 과세한다는 것으로 보이는데 구체적인
거주기간 등에 대한 기준이 없다.
1세대 2주택자가 실제로 살지 않는 경우에는 실거래가로 과세하겠다는 기본방침을 정했고 구체적인 것은
앞으로 기준을 정할 것이다. 실거래가로 양도소득세를 부과하는 것은 투기지역이나 1세대 3주택, 미등기
전매에 대해 이미 실시하고 있다. 그 내용에 1가구 2주택 중 살지 않는 경우 등을 추가한 것이다.
Q 부동산 대책으로 재건축이나 건설경기가 위축될 소지가 많다. 이러한 대책에도 불구하고 경기가 살아날 수
있다고 보나.
건설경기에 지표로 잡히는 것은 실제로 공사를 한 건설기성이다. 최근 건설기성은 개선되지 못하는 모습을
보이고 있지만 건설수주 면에서 보면 작년 연말과 금년초 20%가량 증가세를 보이고 있다. 수주는 건축허가
면적, 건설기성으로 이어질 것으로 본다.
5.4 부동산 대책은 보유세와 거래세의 조정에 초점을 맞춘 정책으로 경기회복에 직접적 영향은 없다고 본다.
우리나라의 부동산 보유세는 3조2천억 원이지만 부동산 거래세는 13조 원을 넘는다. 2008년까지 보유세
실효세율을 현행 0.12%에서 0.24%로 올려 세수를 6조4천억 원으로 늘리는 대신 거래세수는 그만큼 줄일
계획이다. 경상성장률 범위 내에서 조정될 것이다.
Q 정부가 토지에 대한 투기는 무조건 잡겠다며 초강력 조치를 내놓고 있는데 지금 전국적으로 토지.주택
투기가 일어나고 있다고 보나.
정부 부동산 정책의 핵심은 투기는 막고 실수요자가 집을 가지는 데 유리하도록 하는 것이다. 투기는
전국적이지 않고 수도권의 몇개 지역, 개발호재가 있는 지역 중심으로 국지적으로 일어나고 있다. 투기소득이
있는 데서는 철저히 과세하겠다는 것이다.
Q 그린북에 따르면 심리지표는 개선되고 있지만 실물지표는 개선속도가 빠르지 않고, 하방 위험을 걱정하고
있는데.
경기는 개선추세고 기대지수, 전망은 좋게 나오고 있는데 혹시 하방위험성이 있는지에 대해서 철저히 대비해
나가겠다는 의지다.
Q 실질적으로 거래세율은 낮아져도 과표가 오르면서 거래세가 올라가는 경우도 있다. 또 지자체가 실질적으로
거래세 감면에 나설지도 의문인데, 이는 보유세 강화, 거래세 완화정책에 배치되는 것 아닌가.
거래세는 취득 등록과정에서 발생하는 세금이다. 종합부동산세제를 실시하면서 이미 거래세인 취.등록세를
5.8%에서 4.6%로 내렸다. 보유세와 거래세를 합쳐서 경상성장률 범위 내에서 보유세는 높아지고 거래세는
줄어들게 하겠다는 것이다.
각 지자체가 감면에 나설지 여부는 지자체가 판단할 사안이나 중앙정부 입장에서는 거래세 전체가 굉장히
늘어나는 것이 바람직하지 않다. 구체적 사안은 틀릴 수 있겠지만 전체적으로는 경상성장률 범위 내에서
조정될수 있도록 할 것이다.
Q 5.4대책 등으로 작년과 비슷한 형태의 경기하강이 반복될 거라는 예상이 있는데.
경제외적 요소는 작년보다 금년이 유리하다. 5.4대책의 발표로 건설경기 자체가 위축받지는 않을 것이다.
Q 부총리가 취임 후 경기회복에 장애가 되는 대책은 내놓지 않겠다고 했고 이를 다른 부처와 협의해 간다고
했는데, 5.4대책은 경기회복에 장애가 되지 않나.
경기회복에 부담이 되는 대책은 자제하겠다는 입장에 변화가 없다. 5.4대책은 과세형평성을 높이는 것으로
경기회복과 직접적 영향이 없다.
이율 경제부 기자 | yulsid@yna.co.kr
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이정진 산업부 기자 | leesang@yna.co.kr
이상원 산업부 기자 | transil@yna.co.kr
현영복 산업부 기자 | youngbok@yna.co.kr
