중국은 부동산 가격상승에 외국인의 힘이 작용하고 있다고 판단,
지난해 외국인의 주택매입을 제한하는 강도 높은 조치를 내놨다.
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중국 정부가 아파트값 상승을 막고 있지만 중국의 10월중 아파트값 오름세는 또다시 기록을 수립했다.
사진은 베이징 고층아파트 부근의 시장에서 식사중인 주민들 (AP=연합뉴스)
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외부동산 취득제한이 내년에 풀리는데 중국 부동산이 대안이 될 수 있을까.
중국 부동산은 지난 3~5년 사이 연평균 두 자릿수 이상 가격이 올랐다.
2008년 올림픽을 앞두고 있는 베이징은 전국 주요도시 주택가격 상승률에서 서열 3위권 내에 들고 있고, 2010년 세계박람회를
앞둔 상하이는 베이징에 앞서 부동산 가격이 폭등하며 중국 지도부의 눈총을 받았다.
조화사회 건설을 기치로 내건 후진타오의 중국 지도부가 부동산 가격상승으로 계층간 위화감을 조장하고 있는 상하이가 눈에
고울 리 없다.
지난해 천량위 상하이 당서기가 부패혐의로 축출되는 등 한바탕 정치적 홍역 속에 눈치를 살피던 상하이 부동산 시장은
올 들어 다시 뜨거워지고 있다. 지난 10월에는 작년 동기 대비 7.9% 올랐다.
중국은 부동산 가격상승에 외국인의 힘이 작용하고 있다고 보고, 지난해 외국인의 주택매입을 제한하는 강도 높은 조치를 내놨다.
핵심은 중국에 근무하는 주재원이나 유학생에 대해 실거주 목적으로 주택을 매입할 수 있도록 허용하되 1년 이상 중국에
거주했다는 증빙서류를 제출토록 한 것이다.
1년 이상 중국 거주요건이 발표된 후 한국의 대중 부동산 투자는 한풀 꺾였다.
하지만 주재원이나 유학생을 내보낸 한국 학부모들의 탐색은 여전히 계속되고 있다.
특히 최근 정부가 투자목적의 해외부동산 취득한도를 현행 300만 달러에서 내년중 한도폐지를 결정하면서 중국 부동산에
대한 문의가 다시 늘고 있다.
그렇다면 중국의 부동산이 과연 대안이 될 수 있을까.
최근 중국 파견근무가 끝나 귀국을 준비중인 A씨는 3년 전 매입한 아파트 가격이 많이 올라 내심 흐뭇했다.
그러나 중개업체에 알아본 결과 실망을 금할 수 없었다.
A씨는 지난 2004년 한국인이 밀집한 상하이 진후이루의 금수강남아파트 145m2를 145만 위안에 매입했다.
지금 이 아파트 가격은 261만 위안으로 올랐다.
하지만 구매 당시 위안화와 원화 환율이 1대 140(2004년 2월 기준)에서 지금은 1대 123으로 위안화 환율이 절상됐지만 원화의
절상폭이 더 컸다.
구매 당시 환율을 적용했을 경우 이 아파트 현재 가격은 3억6천540만 원이지만 현재 환율을 적용했을 경우 3억2천100만 원으로
환차손이 4천400만 원에 달한다.
A씨는 그래도 매매차익이 1억1천800만 원에 달한다고 생각했으나 이마저도 온전히 챙길 수 없었다.
2004년 이전에는 주택 매매시 약간의 거래수속비와 위탁공증비 정도만 냈다.
그러나 그 후로 영업세, 개인소득세, 토지증치세 등 굵직한 세금들이 쏟아져 나왔다.
그동안 명목상으로만 있고 제대로 거두지 않았던 세금들이 한꺼번에 현실화됐다.
부동산 가격이 너무 오르니까 중국 세무당국이 칼을 빼든 것이다.
중국 정부가 과열 진정과 빈부격차 해소를 위해 주택을 일반주택과 고급주택으로 분류하고, 고급주택에 대해서는 차별화된 세금을
부과하면서 세부담이 크게 늘었다.
일반주택은 건축면적이 145m2 이하이면서 시중심인 내환선 이내의 경우 1m2당 가격이 1만7천500위안 이하인 경우다.
내환선 이내의 경우 일반주택으로 분류되기가 쉽지 않아 대부분 중과세 대상이다.
A씨의 경우 가장 직접적인 타격은 영업세다.
영업세는 보유기간이 5년 미만일 경우 거래가격의 5.5%를 내야 한다. 5년을 넘길 경우 판매가에서 구입가를 뺀 가격의 5.5%다.
A씨는 보유기간이 5년을 넘지 않기 때문에 거래가격의 5.5%인 14만3천550위안을 영업세로 내야 한다.
여기에 거래가격의 2% 수준인 개인소득세 5만2천200위안과 지난 7월부터 시행된 토지증치세, 인지세, 거래수속비 등을 합할 경우
세금만 20만4천 위안. 한화로 환산하면 2천500만 원에 이른다.
A씨는 2억300만 원을 투자해 3년 후 9천만 원의 차익을 남겼다.
그렇다면 그의 투자는 성공한 것일까.
그가 은행에서 담보대출을 받아 투자했다면 지렛대 효과로 더 많은 이익을 냈을 것으로 보인다.
중국은 평균적으로 30%의 자기자금만 있으면 나머지는 대출로 아파트를 매입할 수 있다.
A씨의 투자가 성공했다면 앞으로는 어떨까.
A씨가 아파트를 매입한 지난 3년 간은 중국 부동산 시장에 광풍이 몰아치던 시기다.
그런 광풍이 앞으로도 계속 불어줄 것인가.
중국은 과열경기 억제를 위해 올 들어 벌써 5차례 금리를 올렸다.
5년 이상 기준대출금리가 7.83%로 올랐다.
또 내년부터 물업세 도입이 검토되고 있다.
물업세는 일종의 보유세다. 납세 대상은 외국인을 포함한 주택보유자이며, 1가구 1주택자도 대상에 포함될 것으로 보인다.
베이징 올림픽 이후 중국경제의 경착륙을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.
자산시장에 거품이 쌓이면서 베이징올림픽 이후 자산시장이 크게 조정받으리란 추측도 나오고 있다.
중국의 부동산 시장에는 경고등이 켜졌다는 게 현지 전문가들의 지적이다.
해외부동산 취득한도 폐지로 가까운 중국을 투자대상으로 삼을 수 있겠지만 보다 장기적인 안목에서 접근해야 할 것으로 보인다.
진병태 상하이 특파원 | jbt@yna.co.kr
