경기침체가 지속되면서 경매에 나오는 부동산이 늘고 있어 투자자들의 관심을 모으고 있
다. 경매는 싼 값에 부동산을 취득하는 통로로 각광받고 있지만 상품별로 투자전략을
달리 해서 신중하게 접근해야 ‘알짜’ 물건을 낙찰받을 수 있다. 다음은 부동산 정보제
공 업체 네인즈가 제공하는 상품별 경매 투자법.
아파트 법원의 감정가를 기준으로 투자하는 것은 금물. 인근 중개업소를 통해 시세를
파악하는 것은 기본이고 관리사무소에서 관리비 체납 여부 등을 확인해야 한다. 40평 이상
대형아파트의 경우 금액이 커 첫 경매에서는 유찰될 가능성이 많으므로 저렴하게 낙
찰받을 가능성이 상대적으로 크다. 일반 아파트를 구입할 때와 마찬가지로 대단지 위주로
공략해야 하며 1동 짜리 소규모 단지는 피하는 게 좋다.
다세대ㆍ연립ㆍ빌라 도심 요지의 지은 지 20년 이상 되는 연립주택을 노리는 게
좋다. 재건축이 추진될 가능성이 높기 때문이다. 특히 노후한 연립주택은 단지 규모가 작아
사업기간이 짧으며 그만큼 투자금 회수가 빠르다. 또 조합원수도 적다보니 분쟁의 소지도
적다. 빌라의 경우에는 고급빌라의 경우 비싸고 거래도 잘 이뤄지지 않는 점을 감안해 단기
차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 좋다. 소형 빌라는 전세금에서
약간만 보태면 낙찰받을 수 있으니 세입자가 적극적으로 응찰할 것을 권한다.
단독주택 가장 중요한 체크 포인트는 건물이 지은 지 10년 이상 됐는지 여부다. 10년
이상 된 집은 건물가가 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 낙찰받을 수 있는 반면 10년
미만 주택은 건물가도 감정가에 포함돼 최저입찰가가 시세보다 높게 책정되는 경우가
많다. 주변 시세를 확인하는 것은 필수. 세금 및 각종 비용 등을 감안하면 시세보다
10% 이상 싼 값에 낙찰받아야 투자에 성공할 수 있다.
상가 최근 상가 분양이 활발해 상권 경쟁이 치열하게 벌어지므로 무엇보다 입지 여
건이 중요하다. 서울 및 수도권의 분양 임박 단지 내 상가나 택지개발지구 내 단지 내 상가가
상대적으로 안정적이며 대형보다는 소형, 단기 전매차익보다는 안정적 임대수익을 노리는 게
현명하다. 단지 내 상가는 500가구 이상 단지에, 근린상가는 대로변 상가가 경쟁력이 있으며
쇼핑몰은 주5일 근무제 확산으로 광화문, 여의도 등 사무실 밀집지역보다는 젊은층
유동인구가 많은 대학가 등에 입찰하는 것이 바람직하다.
토지 일반적으로 감정가의 70% 선에서 낙찰되는데 환금성이 떨어지므로 가급적 여윳돈으로
투자하는 게 좋다. 토지가치를 결정짓는 가장 큰 변수는 도로 유무. 전원주택 등을 지으려면
최소 폭 4m의 진입도로가 확보된 곳이어야 한다. 보존녹지지역, 그린벨트, 상수원
보호구역, 군사시설 보호구역 등 규제에 묶여 있는지도 확인해야 하며 현장답사는 필수.
공장 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하므로 자금 동원 계획을 세운 뒤 응찰해야
한다. 또 기계나 기구 등 장비 포함 여부 및 전기, 도로, 수도 등 기반시설이 잘 갖춰져 있는지도
현장을 방문해 확인해야 한다. 인수 뒤 용도변경을 검토하고 있다면 미리 해당 관청을 방문,
용도변경 가능 여부에 대해 자문을 구해야 한다.
이정진 산업부 기자 | transil@yna.co.kr
