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평범한 샐러리맨으로 생활하다 우여곡절 끝에 내 집 마련에 성공하며 재테크에 눈뜨기 시작. 그 후
부동산 관련 책을 섭렵하며 내 집 마련의 진리를 터득. 이를 닥터아파트에 올리면서 폭발적 인기를 끌
어 각종 경제지에 부동산 칼럼 기고. 현재 머니투데이 및 스피드뱅크에서 재테크 관련 코너를 연재하고
있으며, 재테크 상담과 강연을 활발히 펼치고 있는 최정환 씨로부터 10억 오르는 아파트 고르기 노하우
를 들어본다.
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땅보다 아파트!
전국이 땅 열풍이다. 어떤 이는 2천만 원으로 3년 안에 22억을 벌 수 있다 하고, 어떤 이는 1년에
열 배를 벌 수 있다고 장담한다. 그렇다면 살고 있던 집을 팔고서라도 땅을 사야 하는 걸까?
이에 대해 재테크 전문가인 최정환 씨는 “그럴 시간 있으면 자신의 아파트를 한번 더 연구하는 게
백번 낫다”고 충고한다. 땅에 투자하는 것은 그 다음에 해도 절대 늦지 않다는 것. 그의 지론에 따
르면 아파트도 엄연한 땅. 하지만 이렇게 얘기하면 대부분의 사람들은 믿지 않는다고. 따라서 단기간
에 시세차익을 볼 수 있는 분양권이나 주상복합을 청약하는 데 눈독을 들인다.
하지만 그의 말대로 아파트를 땅으로 보고 10년 전에 산 사람들은 투자금의 10~20배를 벌어들였다.
그런 건 다 지난 얘기라며 비웃는 사람이 있을 것이다. 하지만 그는 “앞으로 10년을 생각하면 아
직도 투자할 곳은 많다”고 주장한다. 적어도 10년간은 아파트 시대가 계속될 것으로 보인다는 이유
에서다.
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"부자들 중에는 상속으로 부자가 되는 경우보다 자수성가형이 훨씬 더 많다. 미국 백반장자의 80%는
자수성가형일 정도. 무엇보다도 돈을 번 사람들의 공통점은 20년 전에는 가진 게 아무것도 없었다는
사실을 잊지말자"
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평범한 월급쟁이들 중 로또 복권을 구입하는 데 매주 수만 원을 쓰는 이들이 꽤 되는 듯하다. 하지만
그럴 돈이 있으면 차라리 청약저축을 드는 게 낫다. 로또 복권은 2등에 당첨될 확률이 자그마치 10
만분의 1. 그러나 청약저축은 이에 맞먹는 수익을 100% 보장해준다.
하지만 요즘 부동산 시장은 차갑게 가라앉았다. 값이 더 이상 오르기 어렵다고 생각하는 이들도 많이
늘었다. 이럴 때 아파트를 사려는 사람은 아마 거의 없을 것이다. 하지만 바로 그런 이유 때문에 그
는 “앞으로 차별화, 양극화가 진행돼 적어도 서울에서는 10배, 20배까진 아니더라도 수 배 이상 재
산 차이를 낼 수 있다”고 장담한다. 나아가 “아예 집값이 떨어질 때마다 바로 그 때가 집을 사는
절호의 기회라고 생각하는 발상의 전환을 가지라”고 조언한다.
문제는 그것이 어느 지역, 무슨 아파트냐는 것. “값어치 없는 집을 팔고, 가치 있는 집을 사는 것”
이 그가 제안하는 요즘 같은 저평가 시대의 재테크 노하우다. 그는 “이제 아파트를 여러 채 사놓고
투자하던 때는 지났다. 그보다는 단 한 채의 제대로 된 집 마련이 중요하다”고 주장한다. ‘잘 키
운 딸 하나 열 아들 안 부럽다’는 구호가 아파트 투자에서도 그대로 적용되는 셈이다.
왜 강남 아파트만 오를까?
아파트 값은 왜 번번이 강남에서만 오르는 것일까? 이런 의문은 강남과 강북뿐 아니라 서울과 지방의
경우에도 마찬가지. 그는 “이 의문에 대한 해답만 알면 내 집 마련 재테크는 끝”이라고 얘기한다.
그가 들려주는 이에 대한 비밀은 땅값 차이. 이것이 “지난 수년간 강남과 강북의 아파트 값을 크게
벌려 놓은 이유”라는 것이다.
대부분의 사람들이 아파트를 비교할 때 눈에 보이는 콘크리트 구조물의 평형만 따지기 십상. 따라서
이들은 강북의 4억짜리 43평 새 아파트와 다 쓰러져가는 강남의 8억짜리 13평 아파트의 차이를 도무지
이해하지 못한다.
여기서 그가 알려주는 요령은 “아파트를 살 때 대지 지분이 어느 정돈지, 공시지가가 얼마나 되는지
확인하라”는 것. 대지가 적은 아파트를 사놓고 가격이 오르기를 학수고대하는 것은 나무 위에서 물
고기를 찾는 것과 똑같다는 설명이다.
그라고 해서 ‘삐까번쩍’한 신평면 새 아파트가 좋지 않을 리 없다. 누구나 탐내는 마음이 드는 게
당연하다. 그러나 조금이라도 가치가 오르는 아파트에 살고 싶다면 새 아파트는 일단 대상에서 제외해
야 한다. “일시적으론 오를지 몰라도 장기적으로는 대지의 미래가치와 입지가 투자성을 결정짓기 때문
”이다.
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Tip ---------집에 대한 잘못된 생각 10가지
1. 내 능력으로는 집을 살 수 없다.
2. 빚지고는 절대 사지 않겠다.
3. 월급만 모아서는 평생 살 수 없다.
4. 회사에서 가까운 곳에 사야 한다.
5. 좀 기다렸다가 아예 큰 평수로 산다.
6. 청약통장이 유일한 해결사다.
7. 집값은 항상 오른다.
8. 재건축, 재개발 조합아파트는 수익이 높다.
9. 투자 차원에서 새 아파트가 좋다.
10. 비싼 동네가 더 많이 오른다.
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오르는 아파트는 어디?
그럼 오르는 아파트와 오르지 않는 아파트는 어떻게 구분할까? 그에 따르면 거품이 많은 아파트나 이제
팔아도 될 아파트는 초호화 주상복합 아파트. 특히 그는 “서울의 각 구나 신도시에서 랜드마크 역할
을 했던 주상복합 아파트는 이제 지는 해”일 수밖에 없다고 생각한다. 이들 아파트는 그냥 ‘보통의
’ 좋은 아파트로 남을 확률이 크다고.
그는 또 “수도권 신도시 주변의 택지지구 아파트나 분양권에도 거품이 많다”며 우려를 표한다. 더구
나 실수요자가 거의 없는 아파트는 투자용인 경우가 많아 상승여력에 한계가 있다고.
반면 지금이라도 당장 사야 할 아파트는 내재가치를 가진 아파트들. 그는 “이런 아파트는 조정시나 하
락시에만 싼 값으로 살 수 있다는 것을 명심하라”고 강조한다. 이런 아파트는 각 지역을 대표하는
랜드마크 아파트가 대부분이다. 구체적으로는 목동 아파트 단지, 여의도 아파트 단지, 송파구 올림픽
선수촌아파트나 올림픽패밀리아파트, 잠실 아파트 단지 등을 들 수 있다. 재건축 아파트 역시 아직까지
는 그 영향을 과소평가할 수 없다.
이들 아파트의 공통점은 대단지에, 입지가 좋다는 것. 그에 따르면 “이미 입지가 좋은 곳을 선점하고
있으므로 다른 아파트보다 미래에도 경쟁력이 있을 수밖에 없는” 아파트들이다.
그밖에 또 눈여겨 봐야 할 곳은 강북에서 새로 입주하거나 이미 입주한 대단지 아파트다. 이들 단지는
“새 아파트의 프리미엄, 뉴타운 개발, 교통여건 개선, 조망권 등으로 인해 쉽게 떨어지지 않을 것”
으로 예상되기 때문이다. 그는 이어 “강북에서 향후 10년 내 대규모로 리모델링이나 재건축의 허용연
한이 가시화되는 대단지 아파트들은 거품이 없다고 봐야 한다”고 얘기한다.
지하철 9호선이 들어서는 서초구, 양천구, 동작구, 강서구의 역세권 단지 아파트들도 호재가 지속적으
로 존재한다는 점에서 여전히 매력적인 곳. 이는 결론적으로 대지 지분이나 환경, 교통 등 본질적인 가
치가 앞으로도 계속해서 아파트 선정의 잣대가 된다는 뜻이다.
서울의 경우 평균 아파트 가격이 평당 1천만 원을 넘어섰다. 이들 지역의 공통점은 한강을 에워싸고
있다는 것. 그런데 이보다 더 중요한 것은 교통의 편리성이다. 반면 한강과 먼 강북의 여러 구들은 노
후화가 역력하다. 게다가 남북 축을 연결하는 교통망까지 부족해 북한산과 인왕산의 수려한 산 조망권
이 제대로 대접받지 못하고 있다.
그렇다면 향후 차세대 주자는 어느 지역이 될까? 그에 따르면 우선은 “한강 조망권을 확보한 지역이
여전히 유망”하다. 성동구, 마포구, 동작구, 강서구가 그 예다. 강북의 뉴타운 지역이 성공리에 끝
날 경우 서울의 지역 판도에 영향을 끼칠 수 있지만 아직까지는 한강 이남에 대한 수요를 고려해야
오르는 아파트를 살 수 있다.
아파트, 언제 살까?
그는 사실 몇 년 전부터 부동산 시장이 언제 요동칠지 모르니 “조정기에 내 집을 마련하라”고 주장
해 왔다. 그 주장에 따르면 요즘 역시 조정기. 부동산 시장에는 일명 지렛대 효과란 것이 있다. 자기
자금이 적을 때 전세를 끼든가 융자를 얻어 더 큰 부동산을 구입함으로써 투자이익을 극대화시키는
것을 말한다.
예를 들어 그는 “3천만 원만 있으면 7천만 원의 전세를 끼고 1억 원짜리 집을 살 수 있다”고 얘기한
다. 이 집이 1년 후 1천만 원이 오를 경우 투자 대비 수익률은 연간 33%가 된다. 현재 시중은행의 금
리는 월 4% 내외. 여기에다 인플레이션까지 감안하면 실질금리는 이미 마이너스 시대. 따라서 “전세
를 끼고 집을 샀다면 금융비용은 제로”이라고. 다른 나라에는 거의 없는 우리나라 특유의 전세제도를
이용해 사실상 무이자 융자의 혜택을 보는 거나 마찬가지인 셈이다.
이런 아파트를 사라!
* 서울에서 사라 - 신도시가 인기를 끌면서 신도시 개발지역으로 지정된 여러 도시들, 여기에 수도권 택
지개발 지구들까지 합세해 서울의 집값을 위협하고 있다. 그러나 서울의 소외된 지역이 수도권보다 저평
가돼 있다는 것은 아무래도 생각해볼 문제. 서울에 직장이 있고 앞으로 집을 살 계획이라면 서울의 저평
가된 지역을 눈여겨 봐야 한다. 금천구, 도봉구, 은평구, 노원구, 강북구, 동대문구, 성북구, 중랑구 등
이 좋은 예다.
* 전세를 끼고 사라 - 아파트는 부동산 시장이 조정기에 들어갔을 때 사야 한다. 위에서도 말했지만 3천
만 원만 있으면 7천만 원의 전세를 끼고 1억짜리 아파트를 살 수 있다. 무리해서 샀다가 계속 값이 떨
어지면 어떡하나 걱정하는 사람들이 많지만 이렇게 하는 사람과 안 하는 사람의 재테크 성적표에는 분
명 큰 차이가 있다.
* 사람들이 관심 갖는 아파트를 사라 - 부동산 시장의 동향을 파악하려면 신문이나 부동산 사이트의 게
시판을 자주 들여다봐야 한다. 사람들에게 관심을 끄는 아파트가 어느 지역인지 그들 사이의 공통점을
찾아낼 줄 안다면 어디가 오르는 아파트인지도 알 수 있다.
* 미래의 아파트 값을 결정하는 것은 분양가 내역 - 새 아파트의 평당 가격이 턱없이 높아졌다. 하지만
대지비가 비싼 것은 어쩔 수 없으나 건축비가 비싸다는 것은 이해하기 어렵다. 2004년 2월 도시개발공
사가 분양가를 공개한 후 분양가에 거품이 많다는 사실이 만천하에 드러났다. 재미있는 것은 강북의
건축비가 강남보다 비쌌다는 것. 이 역시 강남의 아파트는 계속 오르고 강북의 아파트는 제자리걸음을
면치 못하는 이유의 하나일지 모른다.
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지금이라도 당장 사야 할 아파트는 내재가치를 가진 아파트. 이런 아파트는 조정시나 하락시에
싼 값으로 살 수 있다.
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* 주거와 투자를 만족시키는 아파트를 사라 - 대부분의 사람들은 같은 액수면 평수가 작더라도 재건축
아파트를 고른다. 하지만 주거의 질을 희생하면서까지 사들인 재건축 아파트가 반드시 투자의 단 열매
를 보상해 준다고는 할 수 없다. 물론 주거와 투자가치를 모두 만족시키는 아파트를 찾기란 쉽지 않다.
하지만 재건축 아파트를 사기만 하면 돈을 번다는 생각에는 문제가 있다. 또 누구나 그렇게 생각해 몰
려들었을 땐 이미 늦었다고 봐야 한다. 그렇다고 새 아파트 역시 무조건 많이 오르는 것은 아니므로
이들의 접점에서 고민하다 보면 언젠가는 둘다 만족시키는 아파트를 찾을 수 있을 것이다.
* 저가 아파트를 사라 - 내 집 마련은 어떻게 보면 어렵지 않다. 분수에 맞는 집을 사면 되기 때문이다.
그럼에도 내 집 마련이 어렵다고 하는 이유는 이를 통해 시세차익을 얻으려고 욕심을 내기 때문이다.
지금 한창 잘 나가는 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 목동이나 분당의 아파트들은 이제 너무 비싸 쳐다
보기조차 힘들다. 하지만 이 아파트들의 가격 역시 당시에는 저평가돼 있었다.
지금까지 거의 오르지
않았던 아파트라고 해도 적당한 재료를 만나면 오를 수 있다. 무리하게 융자를 받아 오를 대로 오른
아파트를 사느니 거품이 끼지 않은 대단지 아파트에 눈길을 돌리는 게 낫다. 상계동이나 일산 지역
은 통일이 가시화된다는 뉴스만 터지면 가격이 오르는 건 시간문제일 확률이 높다.
* 재건축은 영원한 투자대상 - 재건축 시장이 한동안 뜨겁게 달아올랐다. 3년 전쯤 재건축 시장에 발을
들여놓은 사람은 아마 높은 수익을 냈을지 모른다. 문제는 2004년에 진입한 사람들나. 이미 시기가 늦
었는데도 꾸역꾸역 몰려들었기 때문이다. 만약 2차 신도시 분양이 수년간 대세를 이룬다면 재건축 시
장은 관심에서 사라질지 모른다. 그러나 현재 새 아파트에서 누리는 가치를 포기하는 한 재건축은 영
원한 투자대상일 수밖에 없다.
* 융자는 필수 - 순수하게 자기 자금 100%를 모아서 집을 산다는 것은 어리석은 생각이다. 단, 융자를
얻을 때는 자신의 상환능력을 따져봐야 한다. 여기에는 한 가지 룰이 있다. 새 아파트의 환상에서 벗
어나야 한다는 사실이다. 돈이 모자라는 사람이 융자를 얻어 새 아파트를 사는 것은 투자 차원에서 젬
병. 새 아파트가 오르는 것은 입주 초기 잠깐을 빼고는 없기 때문이다.
* 상황에 따라 아파트를 사고 팔아라 - 주위에 보면 양도세를 부담해 가면서까지 아파트를 한 채 더
사놓겠다는 사람들이 있다. 한 마디로 투자의 패러다임이 바뀌고 있음을 모르는 사람들이다. 요즘은
입지가 좋지 않은 곳에 두 채를 가지기보다 입지가 나은 곳의 한 채가 더 경쟁력 있고 세금도 절약된다.
* 역전세 대란을 이용해라 - 전세가가 하락하는 마당에 매매가가 오를 가능성은 거의 없어 보인다.
하지만 역전세 대란이 있었던 IMF 환란 때가 오히려 아파트 구입의 적기였음을 기억하자. 9.11 테러
등으로 부동산 경기가 꺾였던 2001년 역시 그 후 2년간 아파트 값이 폭등했다. 앞으로 2년쯤 후 전
세비가 오를 확률이 없다고는 아무도 장담할 수 없다.
억눌린 시장이 언제 폭발할지 모르기 때문이다.
따라서 아파트 구입을 생각하는 사람이라면 작은 평수의 전세를 얻고 대신 현금을 확보해두는 것도
방법이다. 절호의 기회가 왔을 때 이를 종자돈으로 활용하기 위해서다.
전세를 끼고 사든, 다른 곳으로 갈아타든, 계속 전세로 머물든 이를 결정하는 것은 본인 몫이다.
하지만 조금만 생각을 바꿔보면 재테크는 멀리 있지 않다. 지금처럼 사람들이 부동산으로부터 눈을
돌릴 때는 오히려 적기일 수 있다.
자신의 상황에서 지금 당장 시작할 수 있는 손쉬운 재테크 방
법부터 찾아보는 건 어떨까.
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Tip --------------------------------------------부동산 구매 이래서 후회한다.
1. 강남의 재건축 아파트에 무지해 강북의 새 아파트를 산 것
2. 강남의 아파트를 팔고 신도시나 교외에서 더 큰 평수의 아파트를 산 것
3. 같은 값의 강북 아파트도 1억이 오르는 데 오히려 값이 내려가는 빌라를 산 것
4. 값이 오를 때마다, 또는 저점을 보일 때마다 사지 못했던 것
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강윤경 기자 | bookworm@yna.co.kr
