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내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 달라져 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다. 보유세 및 거
래세 개편과 함께 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등 굵직한 정책들이 실시되며 판교
신도시, 동탄 신도시 등 실수요자의 관심을 집중시키는 분양도 진행되며 이 같은 일정들은 대부분
상반기에 집중돼 있다.
다음은 숙지해야 할 2005년 부동산 달력.
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3천㎡(909평) 이상 규모의 상가나 오피스텔은 골조공사의 2/3를 마친 뒤 분양해야 한다.
이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금형에 처해진다.
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<1월>
거래세율 인하 = 기존 주택 거래시 현재 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%포인트 인하된다. 새로 분양된
아파트에 입주시 적용되는 세율은 4.6%로 인하폭이 기존 주택보다는 적다. 하지만 기존 주택의 경우 과
세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 기준시가로 변경되기 때문에 대부분 지역
에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다.
1가구 3주택자 이상자 양도세 중과 = 1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 양도차익에 대해 일반세율(보유기
간에 따라 9~50%)보다 훨씬 높은 60%를 세금으로 내야 한다. 또한 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한
다. 하지만 현재 정부가 시행 시기를 정할 수 있도록 하는 방향으로 법률 개정이 추진되고 있어 1월 1일
보다는 시행이 다소 늦어질 가능성이 크다.
<2월>
원가연동제ㆍ채권입찰제 = 공공택지에서 분양되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 택지를 감정가격으로
공급하되 분양가를 규제하는 원가연동제가 실시돼 대상 아파트의 분양가가 20~30% 낮아지는 효과가
을 것으로 보인다.
또한 원가연동제가 적용되는 아파트에 대해 무주택 우선공급 비율 확대, 당첨시 청약 제한, 입주 후
일정기간 전매 제한 등의 방안도 검토중이다. 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트
에 대해서는 채권을 가장 많이 산 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시돼 분양가가 올라가
게 된다.
동탄 신도시 2단계 분양 = 동탄 신도시 2단계에는 동시분양 형태로 총 10개 단지 6천808가구가 공급될
예정이다. 임대아파트 5개 단지 3천458가구, 분양아파트 5개 단지 3천350가구로 구성됐다.
<4월>
주택가격공시제(30일) = 주택가격 공시제도가 시행되면서 아파트와 연립?다세대, 단독 등 전국 모든
주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조
사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과
기준이나 부동산 실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
상가ㆍ오피스텔 후분양제 도입(22일) = 3천m2(909평) 이상 규모의 상가나 오피스텔에 대해 골조공사의
2/3를 마친 뒤에 분양해야 한다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보
험 회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 법 위반시
에는 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금형에 처해진다.
리모델링 증축 제한 = 공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적의 30% 이내, 최대 9평으로 제
한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다. 단 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불
가피할 경우에는 제한에서 제외된다.
<6월>
판교 신도시 시범단지 분양 = 청약자들의 관심을 집중시키고 있는 판교 신도시 시범단지가 이르면 6월
말 분양된다. 총 284만평 크기의 판교 신도시에는 2만9천700가구(공동주택 2만6천974가구, 단독주택
2천726가구)가 지어져 약 8만9천 명을 수용하게 되며 20만 평 규모의 벤처단지와 5만 평 규모의 친수테
마파크, 교육시설 구역 등 다양한 편의시설 및 자족기반 시설이 들어서게 된다. 시범단지는 약 5천 가
구 안팎이 될 것으로 알려졌다.
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서울 여의도의 한 건설회사 모델하우스를 찾은 소비자들이 아파트의 조감모형을 꼼꼼히 살펴보고 있다.
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25.7평 이하 아파트에는 원가연동제가 적용, 분양가가 낮아져 치열한 청약경쟁률을 보일 것으로 예상
된다. 정부는 투기 수요를 억제하기 위해 무주택 우선공급 비율 확대, 당첨시 10년간 재당첨 금지,
입주 후 일정기간 전매 제한 등의 방안을 검토중이다.
종합부동산세 과세대상 확정 = 종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월 1일 현재 보유자다. 따
라서 집을 매도할 시에는 6월 1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월 1일 이후에 하면 세금을 절약
할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월 1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
<7월>
재건축 개발이익 환수제 = 말도 많고 탈도 많은 재건축 개발이익 환수제가 7월게 실시될 전망이다. 당
초 내년 2~3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3~4개월 정도 늦춰질
가능성이 크다.
개발이익 환수제가 실시되면 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 하고 사업승
인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 공급해야 되므
로 그만큼 조합원 부담이 늘어나게 된다.
이정진 산업부 기자 | transil@yna.co.kr
