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고분양가 주상복합 투자가치 있나?
재테크 측면에선 별로
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서울과 인천에서 초고층 주상복합 아파트가 잇따라 분양되면서 청약자들의 시선이 쏠리고 있다.
대형 건설사가 용산과 여의도, 목동, 송도 신도시 등 검증된 입지에 공급한다는 점에서 높은 관심을 끄는
것이다. 하지만 분양가가 각 지역 최고를 경신하는 수준에서 책정될 것으로 전망되면서 재테크 측면에서는
별로 남는 게 없을 것이라는 지적도 나오고 있다.
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주상복합 어떤 게 나오나
최근 업계에 따르면 삼성물산과 현대건설은 지난 3월말 서울 3차 동시분양에서 용산동 5가 일대를 재개발해
‘파크타워’를 분양했다. 지상 34~40층짜리 6개 동에 아파트 31~62평형 888가구, 오피스텔 126실 등 총
1천14가구가 들어서는데 아파트 일반분양분은 328가구다.
GS건설은 영등포구 여의도동 한성아파트를 재건축해 33~39층 4개 동 규모의 ‘여의도자이’를 4월 중순
공급한다. 아파트 47~79평형 580가구와 오피스텔 202실로 이뤄졌으며, 아파트 일반분양분은 250가구다.
양천구 목동에서는 삼성물산이 41~49층, 526가구 규모의 ‘트라팰리스’ 42~91평형 526가구중 344가구를
일반분양한다. 또 포스코건설은 인천 송도 신도시에서 최고 64층 높이의 ‘포스코더샾 퍼스트월드’
34~124평형 총 1천596가구를 분양한다.
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강남 센트럴씨티 밀레니엄홀에서 열린 용산 파크타워 사업설명회장에 장내로 들어가지 못한 사람들이
몰려 있다.
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주변 주상복합 시세와 비슷한 분양가
4월 분양된 주상복합 아파트의 분양가는 주변의 유망 주상복합 단지의 시세와 비슷하거나 다소 높은
수준이다. 가장 먼저 분양에 나선 파크시티의 평당 분양가를 1년 전 청약 광풍을 몰고 왔던 시티파크와
비교해보자.
파크시티는 시티파크와 바로 붙어 있다.
파크시티 52평형의 평당가는 2천만 원 안팎으로 시티파크 50평형대의 평당가(1천600만 원선)보다 400만 원
가까이 비싸다. 게다가 프리미엄을 감안한 현 시세(평당 1천900만 원 안팎)를 상회한다.
다른 주상복합들도 상황이 비슷하다. 여의도자이의 경우 평당가가 1천700만 원 안팎일 것으로 예상되는데,
오는 5월 입주하는 여의도 롯데캐슬엠파이어의 현 시세가 이와 비슷한 수준이다.
트라팰리스도 분양가가 평당 2천만 원에 육박할 것으로 업계에서는 내다보고 있다. 지난2002년 11월
분양했던 목동 하이페리온Ⅱ의 40평형대 이상 대형 평형은 이보다 약간 높은 평당 2천100만 원에 시세가
형성돼 있다.
평당 1천100만 원을 웃돌 것으로 보이는 ‘포스코더샾 퍼스트월드’는 주변에 비교할 만한 주상복합
아파트가 없지만 작년 11월 고분양가 논란을 낳으며 인천도시개발공사에서 공급했던 아파트의
평당가(최고 910만 원)보다도 200여만 원이 높다.
투자매력 거의 없어
4월 공급되는 주상복합들이 교통여건이 좋고 편의시설도 잘 갖춰져 있어 주거지로서 손색이 없다는 데는
이견이 없다. 하지만 전문가들은 투자 측면에서는 그다지 매력적이지 않다고 보고 있다. 분양가가
주변단지의 현 시세와 비슷한 데다, 입주 뒤 시세도 주변단지보다 많이 높지는 없을 것이라는 분석에서다.
달리 말하면 시티파크와 목동 하이페리온 등 유망 주상복합 단지들이 부동산 시장 활황과 맞물려 수억 원의
프리미엄이 붙던 현상이 재현되지는 않을 것이란 관측이다.
더욱이 전 가구가 일반분양되는 ‘포스코더샾 퍼스트월드’를 제외한 나머지 단지는 층과 향이 좋은 가구는
대부분 조합원에게 돌아가 일반분양분으로 배정되는 물건의 상품성이 낮다. 따라서 이를 고려하면 기대
수준은 더욱 떨어진다.
시티파크 인근 P공인 관계자는 “파크타워가 시티파크보다 단지 규모가 다소 크고 새 아파트여서 입주 뒤
시세는 시티파크를 다소 웃돌 것으로 보이나 일반분양분은 층과 향이 안 좋아 투자가치가 있을지 의문”
이라고 말한다. 김영진 내집마련정보사 대표도 “주거 여건만 보면 탁월하지만 분양가가 너무 높아 큰
프리미엄을 기대하기는 어렵다”고 말한다.
분양권 전매가 안 된다는 점도 투자매력을 떨어뜨린다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “전매가 가능하면
가수요가 붙어 프리미엄이 계속 상승하지만 이번에 공급되는 단지는 전매가 불가능해 시세형성에 불리하다”
면서 “실수요자라면 모르지만 투자목적이라면 취.등록세와 양도세 등을 떼고 나면 남는 게 거의 없을 것”
이라고 밝혔다.
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Tip ----------------------------------------------- 일부 주상복합 억대 프리미엄
주상복합 아파트 ‘파크타워’ 오피스텔이 대형 평형의 경우 프리미엄이 최고 1억 원 이상 붙으며 과열
양상을 보이고 있다. 하지만 주변 빌딩에 빈 사무실이 적지 않은 상황에서 자칫 분위기에 휩쓸려 투자했다가는
낭패를 당할 수 있어 주의해야 한다는 지적도 나오고 있다.
일선 중개업소들에 따르면 용산구 파크타워 오피스텔의 경우 평형에 따라 5천만~1억 원의 프리미엄이 형성된
채 거래가 이뤄지고 있다. 인근 타워공인 관계자는 “투자수요가 많기는 하지만 직접 사무실을 운영하려는
실수요자들도 적지 않게 관심을 보이고 있다”면서 “매물이 귀한 편”이라고 말한다. 최근 분양한 주상복합
아파트 ‘여의도자이’의 오피스텔도 층과 향이 좋은 곳은 평형별로 3천만 원 안팎의 프리미엄이 형성돼
있다.
이처럼 오피스텔의 인기가 높은 것은 아파트와 달리 전매가 무제한 가능하고 주택으로 구분되지 않아
양도세 중과 및 종합부동산세 등의 부과대상에서 제외됨에 따라 부동자금이 몰려들고 있기 때문으로
분석된다.
하지만 상당한 거품이 끼어 있다는 지적도 있다. 한 중개업소 관계자는 “떳다방들이 계약현장에서 매물을
싸게 사서 엄청난 프리미엄을 얹어 되파는 경우가 적지 않다”고 말한다. 이에 대해 내집마련정보사 김영진
사장은 “파크타워 오피스텔의 프리미엄은 계약 직후의 바람에 의한 것”이라며 “주변에 빈 상가들이 많은
데다 오피스텔은 환금성도 떨어지므로 투자에 유의해야 한다”고 조언한다.
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이정진 산업부 기자 | transil@yna.co.kr
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