양도소득과 부동산 매매에 따른 사업소득
2004년도 국세심판원의 심판결과를 보면 대지를 증여받아 수년간 수차례에 걸쳐 토지를
분할해 양도한 경우 이를 ‘계속적이고 반복적인 부동산 매매활동’으로 보아 사업소득으로 과세한다고
결정하고 있다.
세법에 익숙하지 않은 일반인들은 토지나 건물 등 양도소득세 과세대상이 될 수 있는 부동산을 양도한 경우
오로지 양도소득세 과세 여부와 세액에만 관심을 갖게 되는 경향이 있다. 그러나 이렇게 되면 부동산을
사고파는 행위가 계속적이고 반복적으로 일어날 경우 양도에 따른 소득을 자칫 사업소득으로 볼 수 있다는
사실을 간과하게 된다.
물론 양도소득과 사업소득에 대해서는 소득세가 과세되기 때문에 무슨 차이가 있겠느냐고 반문할지 모른다.
하지만 두 소득에 대한 과세체계는 현저하게 다르다는 사실을 이해해야 한다.
양도소득의 경우에는 퇴직소득의 경우와 같이 다른 소득과 합산해서 과세되지 않는다. 따라서 이자나
배당소득, 근로소득 등과 합산해서 과세되는 사업소득에 비해 세 부담이 적다. 그리고 몇 가질 예외를
제외하고는 원칙적으로 기준시가(실거래가액의 약 70~80%)를 양도가액으로 해서 과세되므로 이 또한
사업소득으로 과세되는 것에 비해 세 부담이 적다.
그 외에 양도차익에 대해 공제되는 사항 역시 차이가 있는 등 일반적으로 양도소득세는 사업소득세보다
세 부담이 적다. 따라서 고의든 착오든 위에서 말한 심판사례의 경우와 같이 양도소득인 줄 알고
양도소득세로 납부했다가 사업소득으로 분류될 때는 소득세 추징이 뒤따를 수 있음을 염두에 둬야 한다.
그렇다면 사업소득으로 분류되는 조건은 무엇일까? 소득세법 기본통칙을 보면 부동산 매매업이란
‘부동산의 매매나 그 중개를 사업목적으로 하여 부동산을 매매’하거나 ‘사업상의 목적으로 부가가치세법상
1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우’도 부동산 매매업이라는 사업소득에
해당한다고 규정돼 있다.
따라서 ‘사업목적’으로서 부동산을 매매하거나 위에서 말한 일정요건으로 인해 사업목적이 있는 것으로
간주되는 경우 양도소득이 아닌 사업소득으로 분류된다. 이 경우 부가가치세법상 1과세기간(1월 1일~6월
30일 및 7월 1일~12월 31일) 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우는 그 요건이 다소
명확해 보인다. 문제는 ‘사업목적’으로 매매하는 경우를 판단함에 있어 상당히 모호한 부분이 있다는
것이다.
기존 사례들의 판단근거를 보면 사업소득인지의 여부는 ‘거래규모나, 횟수, 모집현황 등’거래사실에
따라 판단하고 있음을 알 수 있다. 이는 매매가액이나 대금 지급조건 등 비교적 객관적인 기준에 따라
분류되지 않고, 거래 사실마다 각각 개별적으로 판단하고 있음을 의미한다.
그러므로 납세자는 대법원을 비롯한 사법기관의 판단과 국세심판원 등 행정심판을 담당하는 기관의
판단사례 및 국세청 등 유관기관이 제시한 각각의 해석사례를 근거로 삼아 조세전문가의 도움을 받아 판단할
수밖에 없다.
다만 부동산 매매업으로 사업자등록을 하고 부동산 매매를 한 경우 일반적으로 양도소득으로 볼여지는
매우 희박하다고 생각된다.
김 현 재
공인회계사
일품회계법인
문의 : 02)3443-5952
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