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말레이시아ㆍ태국ㆍ홍콩의 부동산 시장
예외 있는 원칙, 관련규정 꼼꼼히 살펴라


부각되는 아시아의 부동산 시장으로 말레이시아, 태국, 홍콩을 빼놓을 수 없다. 그 중에서도 말레이시아는 부동산 거래증가, 대출이자 인하 등 부동산 경기의 회복 징후가 뚜렷이 보이는 나라다. 정부에서도 외국인 투자지분 소유제한을 완화하는 등 투자여건 개선에 주력하는 중이다. 태국은 외국인 총 콘도미니엄 숫자가 단지 내에서 49%를 초과하지 못하도록 돼있어 주의가 필요하다. 그러나 예외가 있으므로 관련규정을 꼼꼼히 살펴야 한다. 한편 정부 소유인 홍콩의 부동산은 소유권 이전이 아닌 50년 임차권을 분양받는다.

◆말레이시아◆
인도양과 남지나해 사이에 위치한 말레이시아는 예부터 동서양의 무역상인과 여행자들이 모이는 만남의 장소가 되어왔으며 이러한 전략적 위치 때문에 말레이시아의 역사는 끊임없는 외세와의 상호작용으로 특징지어진다.
말레이시아는 1차 산업에 기반을 둔 자유기업 경제체제의 개발도상국으로서 점차 산업화 단계에 접어들고 있다. 주석, 고무, 야자유의 세계적 생산국이며 다른 주요산물로는 목재, 후추 등이 있다. 현재 말레이시아 산업개발청, 말레이시아 중공업공사, 국가경제개발공사가 설립되어 산업화를 장려하며 새로운 경제정책(NEP)을 후원하고 있다.
말레이시아에서 급속한 성장을 보이고 있는 운송업의 경우, 말레이시아 항공이 항공 서비스 분야를 이끌어가고 있으며, 관광산업의 발전에도 이바지하고 있다. 또 관광진흥을 위해 관광개발공사를 설치, 운영하고 있는데, 현재 싱가폴, 방콕, 홍콩, 도쿄, 시드니, 프랑크푸루트, 런던, 로스엔젤레스 등지에 지사를 두고 있다.



수도방향인 KL 내 오피스 빌딩 점유융ㄹ은 76.9%로 98년 82.1%보다 악화됐다. KL 시청은 5~6년간 공실이 채워지는 상황을 보면서 오피스의 건축제한을 유지할 계획이다

말레이시아는 적도 바로 북단인 동남아시아 중심부에 위치하 녕ㄹ대의 낙원이다. 아름다운 해변이 있는 크고 작은 섬들과 식민지 시대의 모습이 남아 있는 항구, 정글로 뒤덮인 산악지대, 휴양지로 유명한 고원지대, 최첨단의 화려한 도시까지 다양한 매력이 공존하며, 일년 내내 여름만 있는 나라다

부동산 경기회복 징후 뚜렷
지난 2년간 침체 상태에 빠져있던 말레이시아의 부동산 시장이 올해 안으로 종전 경기를 회복할 것으로 전망된다. 이는 지난해 경기회복 조짐이 여러 곳에서 나타났기 때문이다.
지난해 말레이시아의 부동산 시장에서는 모두 321억 링기트의 매매가 이루어졌다. 이는 98년 278억 링기트에 비해 15.7% 증가한 것인데, 부동산 경기가 침체되기 전인 97년의 522억 링기트에는 아직 못 미치는 수준이다.
또 부동산 매매액은 98년에 비해 15.7% 성장한 것으로 나타났다. 이러한 주요원인 중 하나는 두 번에 걸친 오너십 캠페인의 성공과 은행 대출이자의 인하에 기인한 것으로 알려진다. 아울러 아직도 은행대출이 용이한 25만 링기트 이하의 주택에 대한 수요가 많고, 아파트나 콘도미니엄의 수요는 많지 않아서 말레이시아인들이 아직도 땅에 살기를 원하고 있다는 것 역시 회복 가능성의 배경이 되고 있다.
말레이시아는 크게 서말레이시아와 동말레이시아로 나뉜다. 수도 쪽인 KL은 서말레이시아에 속하는 곳으로 KL 내 신규 오피스, 상업용, 오피스 건물에 대한 신규건축을 금지하고 있으며, 그 제한은 연간 신규수요가 20～30만㎡로 늘어날 때까지 계속될 예정이다. KL 내의 비어 있는 오피스 건축물은 115만㎡으로 알려져 있다.
KL 내 오피스 빌딩점유율은 76.9%로 98년의 82.1%보다 악화되고 있어 KL 시청은 5～6년간 공실이 채워지는 상황을 보면서 오피스의 건축제한을 유지할 계획이다. 또한 새로 시작되는 호텔, 리조트, 오피스 빌딩, 골프 코스, 복합 쇼핑단지에 대한 신규여신 금지 지침을 지난 1999년 1월 6일부터 시행중에 있다.

외국인투자 여건 개선에 주력
지난 1986년 이래 수출 지향형 제조업 투자에 부여해왔던 각종 우대조치를 축소하는 대신 90년대에 들어서면서 자본, 기술집약적인 산업분야의 투자에 우대조치를 크게 확대하고 있다. 이와 같은 정책변화는 기존의 외국인투자 우대조치가 공업화 가속효과를 가져온 반면 안정성장을 저해하는 부정적 효과를 동반하고 있었기 때문으로 풀이된다.
말레이시아의 외국인직접투자 정책은 주변국에 비해 비교적 일찍 시도되어 이미 70년대부터 포트폴리오 투자를 중심으로 외국인투자가 이뤄지면서 지역간, 인종간 빈부격차 해소를 위한 선별적인 외자도입 정책을 시행했다.
1986년에는 자본기술 및 인적협력을 바탕으로 투자위험을 분산하는 투자유인제도를 주요 골자로 한 투자진흥법이 제정되는 등 80년대 중반의 경기침체를 극복하기 위한 적극적인 외자도입 정책이 수립되면서 국내경기는 회복세를 나타냈다.
고도성장이 지속되던 90년대 들어 인력난, 사회간접자본 시설부족 등의 경기과열에 따른 문제점이 표출됐고 외국인투자 기업들의 원부자재 수입이 급증해 경상수지가 악화됨에 따라 말레이시아는 1991년, 외자도입의 목표를 단순한 경기부양 대책에서 산업구조 고도화로 전환했고 외국인투자 유입정책의 기본방향을 자본?기술집약적인 고부가가치형 산업을 우대하는 선별적 투자정책으로 선회했다.
현재 말레이시아 정부는 제조산업에 ‘부미푸트라(말레이인)’의 참여를 확대시키기 위해 정책상 합작투자 형태의 외국인직접투자를 장려하고 있으며, 첨단 자본집약적, 고기술집약적 제조업 육성 및 수출 비중을 기준으로 한 외국인 투자지분 소유제한 완화 등의 정책을 통해 외국인투자 여건의 개선에 역점을 두고 있다.

외국인 투자법
관련법으로 회사법, 산업조정법, 투자진흥법 등이 있다. 먼저 회사법은 회사조직, 설립 및 사업확장에 관해 규정하고 있으며, 제조업의 건전한 발전을 도모하기 위해 제정된 산업조정법은 자본금 250만 링기트, 또는 종업원 75명 이상으 제조업체로 하여금 국제통상산업부로부터 사업허가를 받도록 규정하고 있다. 투자진흥법은 1970년 신경제정책이 발표되면서 대폭 개정되었으며, 우대산업 및 개발지역을 지정해 투자정책의 방향을 제시하고 투자우대 조치를 부여함으로써 특정산업 및 지역을 집중 육성코자 시행되고 있다

◆태 국◆
태국은 지난 97년 외환위기를 맞아 부동산 분야를 비롯해 외국인 투자문호를 대폭 개방 했으며 자동차, 가전제품 등 내구제 수요가 일시 감소했으나, 최근 회복중에 있다. 천혜의 관광자원에 의존한 관광수입이 GDP의 상당 부분을 차지하는 나라이기도 하다.
수출의 경우 쌀, 냉동새우, 생선 통조림 등 일부 농산품과 에칠렌, 프로필렌, 철강 등 일부 품목을 제외하고는 바트화 절하로 인한 수출증가세가 미약한 실정이다. 현지 생필품 물가는 방콕의 경우 한국의 약 3분의 1수준이며, 수입 공산품의 경우는 한국과 거의 비슷한 수준을 유지한다.
업종에 따라 다소 상이하나 인건비는 한국의 약 7분의 1수준이며, 유사한 기후조건을 갖고 있는 동남아의 다른 나라 인력과 비교해 볼 때 매우 부지런하고 근면하다. 태국 내 수요가 있더라도 수입업자의 자금난, 시중 유동성 경색으로 수출신용장을 개설하기가 어렵다. 공공부문 수입수요도 예산삭감과 주요사업 연기로 크게 위축돼 있다.
국민성이 중국사람과 좀 비슷한 데가 있어 늘 미소 짓고 여유로운 반면, 막상 중요한 비즈니스를 진행할 때는 상당히 신중하고 좀처럼 속마음을 드러내지 않는다. 터놓고 가까워지기에는 많은 시간을 필요로 한다. 현지법상 상거래로 발행한 수표가 부도 처리되는 경우, 우리나라와는 달리 발행인이 형사처벌을 받지 않으며, 채무자에게 다시 독촉해 채권을 확보해야 한다.



태국은 아직까지 일반주택, 나대지, 상가건물 등에 대한 외국인의 직접 취득에 여러 가지 제한이 따른다

외국인이 태국에서 가장 손쉽게 취득할 수 있는 부동산은 콘도이니엄. 취득시 유일한 제한은 한 단지 내에 있는 총 콘도미니엄 숫자의 49%를 초과히지 못한다는 것이다

외국인 총 콘도미니엄 수 49%로 제한
현재 외국인들이 태국에서 가장 손쉽게 취득할 수 있는 부동산은 콘도미니엄이다. 외국인의 태국 내 콘도미니엄 취득시 유일한 제한은 한 단지 내에 있는 총 콘도미니엄 숫자의 49%를 초과하지 못한다는 것이다. 즉, 한 단지 내의 콘도미니엄 총 숫자 중 이미 외국인들이 49%를 소유하고 있는 지역 내 물건은 취득이 불가능하다.
외국인의 태국 콘도미니엄 소유에 관한 법적근거는 1992년 제정된 콘도미니엄법 조항 (B.E.2535)을 기초로 한다. 콘도미니엄 소유자(내외국인)는 단위별로 ‘Certificate of Unit Ownership(소유권 증명서)’ 를 발급받게 되며, 이 증명서에는 각 소유자의 콘도미니엄이 단지 내에서 정확하게 몇 퍼센트의 권리를 소유하고 있는지 표시해준다.
태국 역시 수년 전 불어 닥친 외환위기로 말미암아 외국인의 자국 내 부동산 투자에 대한 문호를 상당부분 개방했으나, 아직까지 일반주택, 나대지, 상가건물 등에 대한 외국인의 직접 취득에는 여러 가지 제한요인이 있다.
콘도미니엄을 제외한 토지, 일반주택 등에 대한 소유권은 1954년에 제정된 Civil and Commercial Code인 Land Code B.E 2497 및 1975년에 제정된 Land Reform for Agriculture Ace B.E 2518과 내 무부 규정에 의해 통제되고 있다.
그러나 현실적으로는 이러한 기존 태국 법규에 상충되지 않는 여러 가지 우회적인 방법을 통해 취득의 길이 열려 있으며 ‘sajahome’에서는 고개 별로 태국 내 부동산 취득 목적에 따라 가장 유리한 방법으로 취득의 길을 제시해주고 있다.
태국은 외국인 투자유치를 위한 정부기구로서 투자위원회를 설치, 수상이 위원장, 공업성 장관이 부위원장, 10인 이내의 수상이 임명하는 위원, 사무총장이 위원회 구성원이며 투자허가 및 투자관련 정책적 결정을 한다. 실질적 투자관련 업무는 투자청에서 담당하며, 책임자는 사무총장이다.

투자위원회의 One Stop 서비스
투자를 희망하는 외국인이 투자위원회에 투자를 신청하면 위원회는 경제, 기술적 측면을 고려해 투자허가 여부를 결정하고 허가서를 발급한다. 투자 지연을 방지하기 위해 조치에 대한 시한을 설정해 ‘One Stop 서비스 제도’를 실시하고 있고, 투자청 내 투자서비스센터에서 One-Stop 서비스가 가능한 구비서류, 투자상담, 신청, 투자정보 제공을 해준다. 또 허가취득 등 복잡한 여러 정부기관의 ‘red tape’을 대신 해결해 주고 있으며, 외국인 투자가에게 적절한 국내파트너를 소개해주는 ‘match-maker’ 기능도 수행한다.
관련규정으로는 우선 투자장려법을 들 수 있다. 이는 적극적인 외국인투자 유치를 목적으로 제정된 것인데, 내외국인 동등대우, 송금보장 등을 규정하고 있다. 외국인 사업법은 자국산업이 어느 정도 발달한 분야에 외국기업의 진출을 규제함으로써 자국 기업을 육성키 위해 제정됐고, 외국인 취업규제법은 외국인이 취업할 수 없는 직종을 열거, 규제직종 이외의 직종에 외국인이 취업할 경우 절차?의무 등을 규정하고 있다.
국토를 Zone 1, 2, 3으로 구분하여 수도 방콕으로부터 원거리 지역에 더 많은 인센티브를 부여, 프로젝트의 인프라 시설 설치 및 건설비용의 25%를 순이익에서 공제해 준다. 이에 따라 공장부지 공급 관련제도로 토지법상 외국인(외자비율 49% 초과기업 포함)에 대해 토지소유를 인정하지 않으나 예외적으로 투자위워회의 투자장려 기업에 대해서는 외국인이 50% 소유하는 경우에도 토지 취득이 인정된다. 또한 투자장려 기업에 근무하는 외국인은 콘도미니엄 소유가 가능하다.

◆홍 콩◆
홍콩은 면적 1,091㎢, 인구 673만 여명(2001년)의 작은 나라다. 정식명칭은 ‘영국령 홍콩’이었으나 중국으로 반환된 뒤부터 ‘중화인민공화국 홍콩 특별행정구’로 바뀌었다. 주도(主都)는 홍콩섬의 빅토리아시(홍콩시)다. 주장강 하구의 동쪽 연안에 있는 홍콩섬과 주룽반도 및 그 밖의 섬으로 구성돼 있다. 그 가운데 홍콩섬, 스톤커터섬과 주룽반도의 선단에 있는 주룽시는 영국영토이고, 주룽시의 후배지인 신제와 230개의 부속도서는 조차지다.
홍콩의 경제를 지탱하는 중추기능은 홍콩의 국제금융센터화(化)를 들 수 있다. 더욱이 1973년부터 환 관리제도가 폐지됨에 따라 아시아 달러, 아랍 달러, 화교자금의 집산지로서 활기를 띠고 있다.

주상복합 주거문화, 초대형 단지 많아
홍콩의 부동산 시장은 외환위기와 사스, 경기침체 등이 맞물리면서 부동산 가치가 1997년 대비 60% 가량 폭락하면서 분양가 역시 97년 평당 6천만 원～7천만 원을 거쳐 현재 1천700만～2천만 원으로 크 게 하락한 상태다.

타워형 설계가 주류인 주상복합 아파트는 50년 임차권을 분양한다. 주택구입 자금의 대부분을 장기대출로 충당할 수 있는 모기지론이 보편화돼 있다
홍콩 정부는 격증한 인구에 대해 주택단지의 건설을 서둘렀다. 처음에는 영세민들을 대상으로 난민아 파트로 불리는 주택건설에 힘썼으나 차차 그 범위를 넓혀 수상생활자와 일반 노동자를 위한 새로운 주택단지를 건설했다. 현재 주민의 약 반수인 310만 명이 공공주택에 주거하고 있다.
80년대부터 도시전체가 거대한 주상복합 타운으로 형성된 홍콩의 주거문화는 주상복합 주거문화라 해도 과언이 아니다. 이런 초고층 아파트의 주력평형은 10～20평형 대이며, 단지 규모는 대부분 1,000～3,000 가구로 초대형이다.
한국은 사업부지만 확보되면 분양에 나설 수 있지만 홍콩은 지하 기초골조 공사가 끝날 무렵 전체 사업비의 50% 이상이 투입됐을 때 분양이 가능하다. 또한 화재사고 등에 대비해 20층, 25층 단위로 아파트가 들어가지 않는 피난층도 설치된다.
일조권이나 향이 가격에 반영되지 않아 한국과 같은 직사각형 형태가 아닌 타워형으로 설계된다. 홍콩의 부동산은 정부소유여서 분양 역시 소유권 이전이 아닌 50년 임차권을 분양한다. 다만 주택구입 자금의 대부분을 장기대출로 충당할 수 있는 ‘모기지론'이 보편화돼 있어 초기비용 부담이 없는 게 특징이다.




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