부동산 양도와 세테크 전략
상가보다 주택의 면적이 크면 건물 전체를 주택으로 본다
현대 사회에서는 누구나 알게 모르게 세금을 내고 때로는 금전적으로 많은 부담을 느끼기도 한다.
세금을 적게 내고 싶은 것이 인지상정이지만 절세방법을 알고 그에 따라 최소한의 세금을 내는
사람은 극히 드물다.
이런 이유에선지 세금에 대해 부정적인 시각을 가진 이들이 적지 않다. 심지어는 애써 번 돈을
세금으로 몽땅 도둑맞은 기분마저 들 때가 있다. 그렇다고 세금을 체납하거나 불법적으로 줄이는
것(탈세)은 여러 가지 처벌이나 제재가 따르기 때문에 바람직하지 않다.
세금을 부담하되 법의 테두리 안에서 가장 적게 부담하는 방법을 찾는 것(절세)이 핵심이다. 세금에
대해 아무런 지식이 없으면 결과적으로 많은 부담과 함께 금전적으로도 큰 손해를 볼 수밖에 없는
것이다.
20여 년간 살고 있던 다가구 주택을 양도한 A씨가 좋은 사례다. 주택을 양도한 후 세금에 대해 아무
생각 없이 지내던 그는 어느 날 갑자기 양도소득세 4천만 원을 납부하라는 고지를 받았다.
적지 않은 액수에 놀란 A씨는 1세대 1주택의 경우 비과세된다는 얘기를 어디선가 들은 기억이 나
곧바로 세무서에 이의를 제기했다. 하지만 기각되어 버리자 혹시나 하는 마음에 필자를 찾아왔다.
세무서는 세금을 고지하기 전에 서류상 사실관계부터 파악한다. 그래서 필자가 건축물관리대장을
확인해본 결과 총 4층 건물에 지하 1층, 지상 1, 2, 3층은 근린생활시설(상가)로 돼있고 4층만
주택으로 돼있는 것을 알 수 있었다. 이에 따라 주택인 4층만 비과세를 적용하고 나머지에 대해서는
양도소득세를 적용했던 것이다.
1세대 1주택 비과세란 1세대인 거주자가 1주택을 3년 이상 소유(특정지역은 2년 거주 포함)한 경우
양도소득세가 비과세되는 것을 말한다. 그렇다면 A씨는 세무서에서 고지한 대로 4천만 원의
세금을 내야만 하는 것일까?
여기서 꼭 알아둬야 할 것이 세법의 실질주의 원칙이다. 실질주의란 어떤 형식에도 불구하고 실질적인
사실에 의해 세금을 부과하는 것이다. 형식상(건축물관리대장) 상가라고 해도 사실상 주택으로
사용했다면 이는 주택으로 간주해야 한다.
그래서 필자가 양도 당시 본 건물의 거주관계를 조사해본 결과 지하 1층과 지상 1층은 상가로
사용했지만 나머지는 본인 거주 및 전세로 사용하고 있었다. 한 건물에서 상가의 연면적(총면적)보다
주택의 연면적이 큰 경우는 그 건물 전체를 주택으로 본다.
따라서 A씨의 경우도 주택(2, 3, 4층)으로 사용하는 연면적이 상가(지하 1층, 지상 1층)로 사용하는
연면적보다 큰 만큼 전체 건물을 주택으로 적용해야 한다. 다시 말하면 전체 건물에 1세대 1주택
비과세가 적용되는 것이다.
결과적으로 A씨는 세무서에서 고지한 4천만 원의 세금을 크게 줄일 수 있었다. 물론 여기에는 위의
사실관계를 명백히 증명해야 하는 문제가 뒤따른다. 하지만 이 부분 역시 전문가의 도움을 받으면
어렵지 않게 해결할 수 있다.
절세를 위해서는 시간, 장소, 나아가 양도일 현재의 사실관계가 중요하다. 양도 물건의 주소지에
따라 투기지역과 비투기지역, 실거래가액 적용 여부 등이 판별되므로 양도 물건의 장소가 어디인지
유념해서 매입 후 매도절세 계획을 세워야 한다.
또 한 가지 중요한 것은 양도 시점이다. ‘3년이 되는 시점이 언제인가’ ‘등기한 시점이 언제인가’
‘양도 후 잔금 지급일은 언제인가’에 따라 절세의 가능성이 달라진다. 가끔가다 양도 후 등기까지
끝난 상태에서 절세방법을 상담해 오는 사람이 있는데 양도 전에 미리 상담하는 것과는 천차만별의
결과를 낳을 수 있다.
모든 일에는 적절한 시기가 있다. 절세 전략에도 적당한 시기가 있음을 알고 미리 대비하는 것이
‘소 잃고 외양간 고치는’ 우를 범하지 않는 길임을 명심해야 한다.
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