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싱가포르와 베트남의 부동산 시장
부동산 시세 바닥, 지금이 투자 적기

국제 금융시장의 큰손들이 아시아 부동산 잡기에 나섰다. 일본 상업지역 빌딩 가격이 90년대 초에 비해 평균 80% 이상 떨어졌고, 홍콩도 98년 아시아 금융위기 이후 상업지역 부동산 가격이 50% 이상 떨어진 만큼 ‘지금이 투자 적기’라고 판단해 해외자본이 아시아로 유입되고 있는 것이다. 앞으로 부동산 가격이 더 떨어질 수 있다는 예상도 많지만 한번 오르기 시작하면 매물을 잡기 힘들다는 점 때문에 주식처럼 ‘무릎에서 사는 전략’을 구사하고 있는 셈이다. 아시아 시장에서 부동산 투자신탁(리츠) 규모가 커지는 것도 아시아 부동산 투자에 매력을 더하고 있다.
모건스탠리는 최근 1억700만 달러를 투자해 홍콩의 38층 건물을 구입했으며, 상하이의 한 개발구에 1억 달러를 투자했다. 모건스탠리는 싱가포르와 상하이 중심부의 고층 건물 및 주택가에도 관심을 갖고 있는 것으로 알려져 있다. 이는 동시에 싱가포르 부동산 시장의 투자 가치와 베트남 부동산 시장의 잠재성 확인을 증명하는 것에 다름 아니다.

◆싱가포르◆
섬으로 이루어진 도시국가 싱가포르. 이 나라는 세계화·지식정보화 시대에 상당한 국제적 영향력을 행사하고 있는 ‘작지만 강한’ 나라다. 지리적으로 동남아의 요충지라는 이점을 활용해 교통·통신의 중계지 역할을 담당하면서 무역·금융·비즈니스 중심지로 국가발전을 이룩했다. 시장개방과 외국기업 유치를 위한 지속적인 비즈니스 환경 개선으로 현재 6천 개 이상의 외국기업이 싱가포르를 거점으로 영업활동을 하고 있다.

정부의 건설산업 활성화로 큰 침체 없을 듯
현재 부동산 시세는 싱가포르 경기가 최고로 호황이었던 96년을 정점으로 많게는 50% 이상 하락했다. 현지 신문 보도에 따르면 2003년 말이 바닥일 것으로 전망되고, 올해를 부동산 매입의 적기로 보는 시각이 지배적이다. 싱가포르 건설시장은 1990년대에 평균 10% 이상 고성장을 지속했다. 특히 96년과 97년에는 각각 전년 대비 23.1%, 16.3%나 성장하는 등 고공행진을 거듭해 왔다.
그러나 아시아 금융위기의 영향으로 98년 침체기로 접어든 후 99년부터 4년 연속 마이너스 성장세를 기록했다.
2002년에 이어 2003년 1/4분기에도 전체적으로 공공기관, 민간 모두 발주 물량이 감소했다. 그런데 발주물량 중 공공부문이 70%를 차지하고 있어 민간부문의 침체가 더 심각한 것으로 나타났다.
건설시장의 부진은 부동산 가격이 하락하는 등 금융위기 이후 부동산 시장이 지속적으로 침체한 데서 기인한다. 그 중에서 특히 민간부문 건설시장이 크게 위축된 것은 미국경기 불안, 이라크 전쟁 발발, 동남아 테러 우려, 사스 발생 등 대외적 요인의 영향이 컸다고 볼 수 있다.
이러한 민간건설 위축에도 불구하고 싱가포르의 건설시장은 아시아 금융위기 이후에도 인근 다른 국가에 비해 비교적 안정세를 유지한 것으로 평가되고 있다. 나아가 국가 차원에서 경기진작을 위한 건설산업 활성화 노력을 보이고 있어 큰 침체는 없을 것으로 전망된다.
다만 금융위기 이전의 호황기로 돌아가는 데는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 싱가포르는 아시아 경제위기 뒤 부동산 값이 떨어졌지만 기본적으로 부동산의 90% 이상이 국가 소유로 돼있어 부동산 값이 폭락할 가능성은 낮은 편이다.


주거 외국인용 부동산 구입은 HDB(Housing Development Board)의 허가를 필요로 한다. 그러나 6층 이상의 주거용 건물이나 층수에 관계없이 고급 콘도 등을 구입하는 데는 제한이 없다
토지·주택시장 및 투자기업의 공업·상업적 목적 부동산
토지는 사유지, 999년 임대지, 99년 임대지, 30년 임대지 등으로 구분되며 외국인(자연인· 법인 포함)이 토지를 구입할 경우에는 정부로부터 허가를 얻어야 한다. 싱가포르에서는 토지의 개인소유 허가를 ‘FREE HOLD’라고 한다. 따라서 싱가포르에서 부동산을 구입할 때는 이 부분을 반드시 확인해야 한다.
주택의 경우는 크게 세 가지 종류로 나뉜다. 하나는 한국의 주택개발공사와 같은 성격의 정부기관인 HDB (Housing Development Board)에서 지은 HDB 아파트이고, 다른 하나는 일반 부동산 개발회사가 지은 아파트로 현지에서는 ‘콘도’라고도 한다. 그밖에 일반 단독주택이 있는데 이곳에서는 이를 ‘방갈로’라고 부른다.
싱가포르 전체 국민의 85% 정도는 HDB 아파트에서 생활하고 있으며, 이들 아파트의 90%는 개인 소유이고 나머지는 정부가 임대하고 있다. 그러나 6층 이상의 주거용 건물이나 층수에 관계없이 고급 콘도 등의 구입에는 제한을 두지 않고 있다.
HDB 아파트의 경우 단지 내에 학교, 슈퍼마켓, 개인 클리닉, 호커 센터(음식 백화점) 및 운동시설 등 각종 편의시설을 갖춘 커뮤니티 센터 등이 들어서 있다. 일반적으로 주거 외국인용 부동산 구입을 위해서는 HDB의 허가를 필요로 한다.
투자기업의 공업, 혹은 상업적 목적의 부동산 구입에는 아무런 제약이 없다. 공장용지의 경우에는 30~60년간 장기 임대할 수 있으며 공장건물을 임대하는 경우에는 임대차 계약에 따라 임차료를 지불하도록 돼있다.

상업용 건물, 바닥회복세로 투자 최적기
싱가포르에 투자할 때 가장 주목해야 할 상품이 바로 상업용 건물이다. 싱가포르는 금융, 쇼핑몰 물류센터를 중심으로 한 오피스 건물 등이 세계의 우수 부동산 투자신탁 회사들로부터 관심을 끌고 있다.
특히 현재 싱가포르의 부동산 경기가 작년 말을 바닥으로 살아나고 있다는 것이 투자의 매력으로 자리 잡고 있다. 부동산은 순간에 바람을 타고 상승하는 특성이 있으므로 이미 그 시기에 도달하면 매물이 없고 투자의 가치도 효과적이지 못할 것이다.
싱가포르는 화교 경제의 중심에 서있는 나라다. 매년 연말이 되면 싱가포르에는 쇼핑을 위한 관광객이 몰려든다. 바로 이 때문에 상업용 건물의 가치가 상승하는 것이다. 우리나라에서 말하는 역세권이란 말은 싱가포르 상업 지역에서는 찾아 볼 수 없다. 어디를 가든 도로를 중심으로 모든 건물이 이동 가능하도록 지하통로로 연결되어 있다고 해도 과언이 아닌 것이다. 이 또한 부동산 가치 측면에서는 유동인구의 충분 조건을 갖추고 있는 것이다.
여기서 투자 사업자 측면으로 살펴보면 일본 투자자의 예를 들어 싱가포르의 유명 부동산 중 하나인 다케시마 빌딩을 예로 들 수 있다. 이 빌딩은 우리나라의 백화점보다 규모가 큰 쇼핑센터인 쇼핑몰과 오피스로 구성돼 있다. 사업 특징을 살펴보면 부동산과 쇼핑을 연계한 사업의 특성으로 요약할 수 있다. 일본 상품의 전 품목이 이 곳을 통해 판매되는 것이다. 일본을 가지 않고도 이곳에서 구입 가능한 일본의 모든 상품 등이 아시아권 쇼핑 천국, 싱가포르란 이름을 만든 것이다. 우리나라의 입장에서 볼 때 싱가포르는 한류 열풍의 발상지라고 해도 과언이 아닌 인연이 있다.
지금 동남아시아에서 불어 닥친 한류 열풍은 이미 싱가포르에서는 98년부터 시작됐다. 따라서 이러한 조건을 기준으로 다케시마 빌딩의 사업을 기준으로 상업용 건물에 투자해 한국 제품을 판매한다면 그 사업은 기대해 볼 만하다.
무엇보다 중요한 것은 싱가포르는 지금 부동산 시장이 바닥권을 형성하고 있다는 점이다. 이것이야말로 매력적인 투자의 포인트인 셈이다.

부동산 간접투자금융 ‘S REITs’ 제도
싱가포르 부동산 간접 투자상품은 1999년 5월 싱가포르 재무부가 ‘부동산 펀드에 대한 가이드라인’을 제정함으로써 S REITs(싱가포르 리츠) 제도가 도입됐다. S REITs는 종래 주택 구입이 유일한 부동산 투자 수단이었던 싱가포르 국민들에게 REITs 회사 지분투자를 통한 상업용 부동산의 지분취득 기회를 제공, 부동산 소유형태에 큰 변화를 가져왔다.
S REITs 제도의 도입으로 선진적인 부동산 투자환경 조성, 유동성 증가 및 정보의 투명성으로 인한 부동산 시장의 효율성 증대, 부동산 관련 기술관리에 대한 전문지식 향상 등 여러 효과가 기대된다.

◆베트남◆
인천공항을 출발해 약 5시간 후면 호치민 탄손넛 국제공항에 도착한다. 1시간 정도 요란스럽게 번개가 치며 장대비가 쏟아지는 이 곳은 아열대성 기후를 실감할 수 있는 베트남. 낡은 건물들 사이로 한 무리의 오토바이가 요란한 소리를 내며 빗물에 미끄러지듯 질주하고 있는 사회주의 국가 베트남은 한반도의 약 1.5배인 33만341㎢. 인구는 2002년 기준 약 8천만 명이다.

베트남 부동산 제도와 개발 잠재성 큰 호치민시
베트남은 한국을 모델로 2020년까지 장기 발전계획을 세워 경제성장에 박차를 가하고 있다. 이에 따라 부동산 가격도 매년 큰 폭으로 상승하고 있다. 특히 호치민시는 부동산 투자와 임대수익으로 돈을 버는 화교 외국계 자본이 늘어나고 있다.
호치민시 또한 투자를 적극 유치하는 입장이어서 이 같은 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 이는 외국인 투자법의 개정으로 외국자본 유입이 자유로워지고 해외 교민의 투자가 내국인과 같은 조건으로 가능해진 데 따른 결과다. 신도시 예정지구인 탱치교 인근 지역도 투기 붐이 일어 땅값이 기존의 서너 배인 ㎡당 90만 원 대까지 급등했다. 베트남의 부동산은 원칙적으로 국가 소유다. 하지만 일반인이 반영구적인 사용권을 갖고 있기 때문에 사실상 개인 소유나 다름없다.
베트남의 도시는 바둑판 모양으로 구획 정리가 잘 돼있는 편이다. 주소만 알고 가도 찾아가기 쉽도록 돼있다. 상가의 경우에도 구획 단위로 동종의 물건을 파는 상가끼리 밀집돼 있다. 그러나 건물을 증축하거나 신축하는 모습을 보면 건축기술이 낙후돼 있음을 알 수 있다. 열대지방이라 겨울이 없어 건물의 골조나 건축 재료가 얼었다가 녹는 일이 없기 때문에 견고하게 건축하지 않아도 오래 가는 기후적 특징을 꼭 알아둬야 한다. 때문에 베트남은 지반이 약해 고층건물이 별로 없다는 것도 특징이다.

방 3개짜리 주택의 월 임차료 500달러
외국인이 베트남에 거주하는 경우 방 3개 정도의 주택을 렌트하는 데 월 임차료가 약 500달러 정도 든다. 아파트는 물량이 별로 없기 때문에 월 임차료가 약 1,000∼2,000 달러에 이른다. 임차료는 ‘깔세’로 선납하는 경우도 있고, 임대보증금으로 3개월분을 선납하고 매월 월세를 내는 경우도 있다.
특히 외국인들은 땅이나 주택을 살 수 없기 때문에 임대를 해야 하는데 부동산 가격이 치솟는 바람에 임대료 역시 천정부지로 올랐다. 한달 월급이 3만 원 안팎에 불과한 베트남인들에게 현재의 부동산 값은 쳐다볼 수 없는 거액. 그럼에도 부동산 가격은 날이 갈수록 오르고 매물조차 구하기 힘든 상황이다.


호치민시는 부동산 투자와 임대수익으로 돈을 버는 화교 외국계 자본이 늘어나고 있다. 호치민시 또한 투자를 적극 유치하는 입장이어서 이 같은 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다
부동산 중개제도 미정착, 중개업 진출 유리할 듯
베트남에는 부동산 중개제도란 것이 없다. 따라서 공인중개사도 없다. 다만 우리나라 교포 중에 중개사무소를 개설하고 중개업을 하는 경우는 볼 수 있다. 베트남에서는 누군가가 부동산을 소개해 계약이 성사되면 매도인과 임대인으로부터 사례를 받는다. 임대차의 경우는 보통 임대료의 1개월 치를 받는다.
외국인이 주택을 임차하기 위해 베트남인에게 부탁하면 그는 전적으로 이 일에 매달린다. 베트남은 실업률이 높은 데다 저임금이다. 아오자이를 입은 예쁜 베트남 처녀가 한 달간 열심히 일해도 100달러 정도밖에 못 버는 것에 비해 외국인에게 방 하나를 소개하면 1개월 치 임대료를 수고비로 내야 하니 중개수수료가 높은 편이다.
아마도 머지않아 공식적인 중개제도가 도입될 게 분명하다.
최근 베트남 부동산 중개시장에 관심을 갖는 사람이 늘고 있는 것도 이러한 배경에서 나온 것으로 풀이된다.




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