입주권은 주택이 아니다
입주권은 주택이 아니다아파트나 주택이 노후함에 따라 기존의 건물을 멸실하고 새로 건축하는
것을 재건축, 또는 재개발이라 한다. 이번에는 이와 관련한 양도소득세에 대해 알아보기로 하자.
일단 재건축(재개발) 사업계획승인(재개발의 경우 관리처분계획 인가)이 나면 주택의 개념이
없어지고 입주권이라는 권리 형태로 바뀌게 된다. 입주권은 주택이 아니다. 그러므로 양도소득세상
주택의 혜택을 볼 수 없다.그런데도 사람들이 주택으로 착각해 많은 오해와 더불어 가산세 등
불이익을 받게 되는 경우가 많다.
예를 들어보자. 홍길동 씨는 A아파트에서 3년간 거주하다 이 아파트가 재건축 사업승인이 나면서
재테크를 위해 B주택을 취득했다. 동시에 A아파트의 입주권을 양도했을 경우 과연 홍 씨는 비과세
혜택을 받을 수 있을까?
재건축(재개발)을 촉진하기 위해 입주권의 경우도 비과세 혜택을 주는 경우가 있다. 일단 입주권의
양도에서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 사업승인일과 양도일 현재 1주택이어야 한다.
홍 씨의 경우는 양도일 현재 B주택을 소유하고 있으므로 비과세 혜택을 받지 못한다. 그러나 B주택
대신 분양권이나 입주권을 취득했다면 이 때는 양도일 현재 A아파트가 유일하므로 비과세 혜택을
받을 수 있다. 그렇다면 홍 씨가 B주택을 양도하는 대신 A주택을 재건축 완료 후에 양도하면
어떻게 될까? 재건축 조합원이 재건축 기간중 다른 주택을 취득해 1년 이상 거주하다 재건축
주택의 사용검사일(재건축 입주 가능시점 등)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하는 경우는
양도소득세가 비과세된다. 이는 재건축 공사중에 거주할 곳이 없기 때문에 다른 주택을 일시적으로
취득할 수 있도록 한 것이다.
재건축 등의 촉진의 또 하나는 주택 보유기간에서도 찾아볼 수 있다. 재건축 등이 완료 된 경우
보유기간 계산시 멸실 전 기존 주택의 보유기간, 재건축 공사기간, 재건축 완료 주택의 보유기간을
합해 계산하므로 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 주의해야 한다.
또 하나의 예를 들어 보자. 2주택을 소유하다 한 주택이 재건축 사업승인이 난 후 나머지 한
주택을 양도할 경우에는 비과세를 받을 수 있을까? 언뜻 생각하면 재건축 사업승인 이후에는
주택으로 보지 않으니 당연히 1주택으로 간주, 비과세 혜택을 볼 수 있을 것 같다. 하지만 양도
시점이 재건축 주택의 멸실 이전인 경우는 과세되며, 멸실된 후에 양도하는 경우에만
비과세된다. 이를 응용해, 2주택을 소유했는데 이 중 하나는 농촌의 허름한 주택이고 나머지
하나는 도시의 비싼 주택인 경우를 생각해 보자. 만약 도시 주택을 양도해야 한다면 농촌의
주택을 멸실 등기한 후 양도하는 것도 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 방법의 하나다.
참고로 3월 30일부터 주택거래신고제가 공식 발효됐다. 주택거래 신고지역으로 지정되면 구청
등에 실거래가 등 거래내역을 신고해야 한다. 주택거래신고 지역에서 주택을 취득할 경우
등록, 취득세 등이 기존의 부동산보다 2~3배까지 증가할 수 있다. 시행 전에는 관행적으로
기준시가에 유사한 금액으로 등록세 등을 산정해 신고했으나 시행 후에는 실거래가액을
기준으로 산정해 등록세 등을 신고해야 하기 때문이다.
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