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개인 및 기업 진출의 교두보로 떠오르다
인도네시아와 필리핀의 부동산 시장

◆인도네시아◆
약 7천700여 개의 섬으로 이루어진 나라, 인도네시아. 아름다운 바다를 배경으로 휴양시설이 밀집돼 있으며, 주5일 근무가 중·상류층에서는 이미 정착해 있는 나라다.
따라서 인도네시아 부동산 시장에 진출하려면 대상 지역을 휴양지가 아니라 수도 자카르타를 중심으로 한 도심지 부동산에 겨냥해야 한다. 또 투자대상물의 초점은 휴양지 건물의 관광개념 대상 투자가 아니라 아파트나 오피스텔 등 주거·사무용에 맞춰야 한다.
인도네시아는 동남아 시장 중에서도 정부의 개발의지가 크고 투자가치가 높은 나라다. 인도네시아 부동산 투자방법은 신규개발과 골조 공사 완료, 또는 공사를 진행하다 중단된 사업장의 리모델링에 주목하는 것이다.
현재 인도네시아에서는 지난 2000년 대한주택공사가 한국국제협력단의 용역을 받아 서민주택 건립사업을 추진하고 있다. 주공의 인도네시아 서민주택 모델은 현지의 열악한 주거환경과 생활여건 및 주민선호도를 조사해 개발된 것. 우리의 전통한옥을 응용한 다락방을 도입해 지붕 층을 수납공간으로 활용토록 하고 통풍을 용이하게 하는 등 한국 건축공학의 노하우를 담고 있다.
우리 전통가옥의 기능성이 인도네시아에서도 충분히 효과를 발휘할 수 있다는 점에서 시사하는 바가 크지 않을 수 없다.

신규투자·개발 진출시
현지 경험 있는 전문가 통해야
인도네시아에 신규로 투자사업을 할 경우에는 현지 금융기관의 확보가 최우선이다. 정부와의 계약관계를 철저히 분석해야만 승산이 있기 때문이다. 외국인의 경우 신규 투자개발은 정부에서 20년간 토지임대로 시작하며, 20년 후에는 정부에 모든 시설물을 반환하거나 재임대받아야 한다.
인도네시아에는 공장투자에 유리한 점이 많이 있다. 정부의 세제 혜택, 싼 임금, 현지인의 성실성 등이 그것이다. 따라서 투자를 결정했다면 가능한 한 현지의 한국 정부기관에 문의하고 직접 답사를 통해 결정하는 것이 좋다. 현지 브로커를 통한다면 낭패를 볼 수 있다는 점에 유의해야 한다.
인도네시아는 IMF의 경제 그늘에 따른 영향으로 아직도 금융기관이 불확실하다. 따라서 정부보증 은행과 현지에 진출해 있는 우리나라 은행을 이용하는 것이 확실한 방법이다. 그리고 주택사업 중 아파트, 호텔 사업 등은 분명히 현지의 경험 있는 전문가를 통해 시작하는 것이 유리하고 안전하다.
그밖에 인도네시아는 국제 통용어인 영어보다 현지어를 잘 구사해야 그만큼 투자사업 이익을 얻을 수 있다.

골조공사 후 중단된 건물인수,
아파트·오피스텔 임대사업 유리
인도네시아 부동산 시장을 기본적으로 이해하려면 IMF 전후의 시장환경을 면밀히 검토해야 한다. IMF 전에는 각 나라의 부동산 개발 사업자가 현지 금융기관과 손잡고 활발히 진출해 사업을 시행했다. 그러나 IMF의 영향으로 현지 금융기관이 정부의 구조조정에 의해 통폐합, 또는 파산됨에 따라 공사가 중단된 건물이 곳곳에서 눈에 띈다.
인도네시아의 수도 자카르타 수드리만 거리는 홍콩에 이은 정부의 야심찬 계획에 의해 금융가로 탈바꿈을 꿈꾸던 곳이다. 따라서 외국인이 가장 많이 진출해 있는 곳이기도 하다.
부동산 투자의 관점에서 볼 때 이러한 환경에서는 호텔 서비스 개념의 임대아파트 사업에 주목하는 것이 좋다. 그러나 기존의 사업자들이 실패한 원인을 보면 너무 큰 평수와 휴양시설처럼 꾸민 부대시설의 대형화만을 고집했다는 점이다.
인도네시아에 부동산 투자를 목적으로 진출한다면 정부에서 골칫거리로 안고 있는 공사 중단 건물을 인수해 우리나라의 오피스텔 개념으로 접근하는 임대사업이 유리하다. 가장 선호하는 평수는 25평 이내. 여기에 상층은 다소 고급형으로 하고 별도의 이동 동선을 두어 소비자의 다변화를 추구하는 것이다.
인도네시아 정부는 국민에게 주택보급을 우선 정책으로 고려하고 있어 정부의 지원을 얻을 수 있으므로 충분한 사업가치가 있다. 과거 우리나라에 아파트 문화가 시작되고 그 후 오피스텔 문화가 정착됐던 것을 미루어 볼 때 오늘의 인도네시아에도 그 시기가 다가오고 있는 것이다.

◆필리핀◆
상·하수도 시설이 매우 열악한 필리핀. 필리핀에 진출할 때 상·하수도 사정과 물탱크의 용량을 직접 확인하라는 것은 식수와 밀접한 관련이 있기 때문이다. 그리고 이는 건축시설 등 부동산 시장의 환경을 단적으로 대변하는 말이기도 하다.
필리핀의 부동산은 토지, 주택, 콘도미니엄, 콘크리트 연립주택인 타운하우스로 분류된다.
통상 등기상에서는 토지와 한국의 아파트와 비슷한 콘도미니엄(혹은 콘도) 두 종류다. 한국의 경우 토지 위에 건물을 소유하는 경우, 토지와 건물의 등기권리가 있다. 하지만 필리핀은 토지에 대한 등기 권리증 밖에 없다. 따라서 은행도 건물만을 대상으로 해서는 융자를 실시하지 않으며, 저당권도 당연히 설정할 수 없다. 단, 임대의 경우는 다르다.

개인 거래시 매도자 부담은
미지불 고정자산세와 양도세뿐,
기업은 필리핀 참여지분 60% 이상 사업체만이 토지 취득가능
필리핀에서는 외국인의 토지 소유가 금지되고 있다. 그러므로 토지에 건물을 짓기 위해서는 그 토지를 현지법인 명의로 구입하는 것 외에 장기임대 방법이 있다.
필리핀에서는 계약기간 종료시 임차인의 원상복구 의무가 소유주와 계약하기 나름이다.
법률에 특별하게 정해진 것은 없는 것이다. 외국인의 토지 임대기간은 최고 50년이지만 소유주와 임대인의 합의에 의해 추가로 25년간 연장이 가능하므로 합계 75년간의 임대가 인정되고 있다.
개인의 경우는 부동산 구입시 소유권 이전등기 전에 약 5~6%의 양도세와 1.5%의 인지세를 국세국에 납부해야 한다. 납부기한은 매도증서의 서명일로부터 30일 이내이며, 기한이 하루라도 지나면 25%의 패널티가 부과된다. 건물주 확인은 한국과 마찬가지로 주인에게 등기부등록을 요청해 그 등기부 등본과 해당 건물의 지번이 맞는지 확인하고 원 주인인 소유권자와 임대차 계약서상의 주인이 동일인인지 확인한다. 부동산을 소유하면 한국과 같이 재산세를 납부해야 한다. 통상 4분기로 나눠 납부하는데, 3월말까지 1년분을 일괄 지불하면 지방자치제에 의해 10~20%의 할인을 받을 수 있다.
개인과 개인의 부동산 거래시 매도자가 부담해야 하는 것은 미지불 고정자산세와 부동산 양도세뿐이다. 그 외에는 매수자가 부담해야 하며 명의변경시 필요한 세금이나 수수료가 여기에 해당된다.
거래형태에 따라 매도자 부담으로 돼있는 것을 매수자가 지불해도 영수증 명의는 매도자가 되므로 중도에 거래가 되지 않았을 경우 매수자가 되찾을 수 없다. 거래 전에 충분히 주의해야 할 부분이다.
한편 기업의 경우는 많이 다르다. 1987년 헌법에 따르면 필리핀 참여지분이 60% 이상인 사업체만이 토지를 취득할 수 있고 외국기업은 임차만 허용된다. 플랜트 및 빌딩건축, 토지개량을 요하는 프로젝트의 경우, 우선 주택토지사용규제위원회의 허가서를 받고 투자지역 관할 지방정부의 부동산 취득에 관한 허가를 얻어야 한다.
부동산 구입을 목적으로 주식회사를 설립하는 경우 현지 증권거래위원회(SEC)는 자본금이 너무 소액인 경우 증액하도록 권유하는 경우가 많다. 일반적으로는 100만 페소(약 2천100만 원) 이상이면 무난한 편이다.

주택임대는 전세개념 없이
보증금과 임대료 선불
필리핀은 주택임대의 경우에도 전세라는 개념이 거의 없다. 계약조건은 보증금과 임대료 선불로 나뉜다. 대개는 2개월 치 임대료를 보증금으로 하고 선불 조건으로 1년 계약한다. 그러나 지역별로, 또는 흥정하는 사람에 따라 차이를 보이고 있어 마카티 지역이나 오르티가스 지역은 1년 임대를 선호한다.
계약시 집에 파손 부분이 있으면 수리조건을 확실히 해둔 후 계약하는 것이 바람직하다. 또 살면서 일어나는 파손, 고장, 수리, 화재 등에 대해서는 계약사항에 따로 넣는다.
필리핀은 2002년 1월부터 2005년 12월 31일까지 4년 동안 월 임대료 7천500페소를 넘지 않는 주택에 대해 주택 소유자에게 월 임대료 인상률을 10%로 제한하는 것을 시도해 오고 있다.
‘2002년 개혁 임대법’에 근거한 것으로 서민용 주택에 대한 임대료 인상에 제한을 둠으로써 서민들의 생활을 보호하는 데 목적이 있는 것으로 보인다.
필리핀의 주택은 생활 레벨에 따라 거주지역이 분명히 나누어진다. 주요 주택임대 지역으로 마카티 지역은 수도 마닐라의 동남쪽에 위치하고 있는 신흥도시로 계획적으로 개발돼 도시 미관이 뛰어나다. 은행이나 최고급 호텔, 일류회사, 고급맨션 등 고층빌딩이 솟아 있는 상업활동의 중심지이기도 하다.
마닐라 동부 쪽에 펼쳐진 퀘존 지역은 새로운 수도로 개발중이며, 마닐라를 중심에서 볼 때 공항 뒤쪽에 위치한 파라나케 지역은 집값이나 임대료가 싼 조금 낙후된 단독주택 지역이다.

[인터뷰] 설동민 현대건설 해외영업지원 팀장

IMF 후 부동산 가격 정체,
공사중단 매물 등 투자고려
“인도네시아는 IMF 사태 이후 부동산 가격이 최저점에서 정체돼 있습니다. 또 주거문화 향상을 위한 도시화 과정이 빠르게 진행되고 있기 때문에 국내 부동산 투자자들이 인도네시아 부동산 시장에 관심을 가져볼 필요가 있습니다.”
설동민 현대건설 해외영업지원 팀장의 해외부동산 투자 제안이다.
인도네시아는 IMF 사태 이전 수도 자카르타를 중심으로 금융도시화를 추진했다. 그러다 IMF로 인해 최근에는 임대아파트나 주상복합아파트 등 주거공간 고급화로 방향을 선회하는 단계에 있다.
설 팀장은 “금융빌딩 등을 계획해 골조까지 올리다 공사 중단된 건물이 최근 주거용으로 전환되는 사례가 상당히 많다”며 “국내 투자자들이 이 같은 매물에 대한 투자를 적극 고려해 볼 것”을 조언했다.
“현지에 일본·화교 등의 부동산 시장 진출이 활발하다”는 그는 “국내 부동산 업계의 해외시장 진출에 대한 정보가 너무 부족해 좋은 기회를 놓치는 경우가 허다하다”고 지적했다.
그는 또 “자카르타 근교에 위치한 공업단지 땅가랑(Tang·garang) 지역 공장용지 가격이 국내 반월공단의 1/3 수준에 불과하다”며 “우리나라 제조, IT 업체의 진출이 늘고 있다”고 귀띔했다.




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