1세대 3주택 이상의 주택소유
50대 중반의 홍길동(가명) 씨가 상담실로 찾아왔다. 지난해 부동산 정책이 발표되면서 4채의 집을
소유하고 있는 게 아무래도 부담스러웠던 모양이다. 3주택 이상을 보유하게 되면 보유세(재산세,
종합토지세)뿐 아니라 양도소득세에서도 엄청난 세를 부담해야 하기 때문이다.
일반적으로 사람들은 상속세와 증여세가 재산이 많은 사람에게만 국한된다고 생각한다. 그러나
현실적으로는 양도소득세와 증여세 상속세가 상호보완의 관계에 있으므로 세법을 잘 알면 많은
부담을 줄일 수 있다.
2005년부터는 1세대 3주택 이상의 주택소유자에게 높은 양도소득세를 적용하며, 장기 보유하게 될
경우 공제되는 세의 혜택(장기보유특별공제)을 받지 못하게 된다.
홍길동 씨의 주택 중 1채는 지방의 시에 위치하고 있다. 그래서 이 주택의 기준시가를 알아본
결과 3억이 되지 않아 1세대 3주택 판정시 주택에 해당되지 않음을 알 수 있었다.
수도권 및 광역시 이외 지역에 소재하는 주택은 기준시가 3억 이하인 경우 1세대 3주택에서
제외된다.
하지만 나머지 3채는 2005년이 되기 전에 조치를 취하지 않을 경우 높은 세 부담을 피할 수 없는
상황이었다. 게다가 3주택 모두 실가격이 5억 이상 되는 탓에 매매가 쉽게 되리라 보장할 수
없었다. 이러한 경우 과연 어떤 해결책이 있을까?
우선 증여를 이용해 볼 수 있다. 증여세는 실제가액으로 세금을 부과하는 것이 아니라 기준시가로
부과하기 때문에 생각 외의 절세방법을 찾을 수 있다. 3개의 주택 중 1곳은 시가가 5억 정도였는데
현재 보증금 3억에 전세를 주고 있다. 기준시가를 산정해본 결과 3억5천만 원이었다.
이에 대해 일반적인 경우의 증여세를 산정해 보면, 기준시가 3억5천만 원에 대해 20%의 증여세를 부
담하게 된다. 즉, 3억5천만 원에서 증여재산공제(자녀) 3천만 원을 제외하고 증여세를 계산할 경우
5천4백만 원의 증여세가 산출되는 것이다(증여 후 3개월 내에 신고납부하면 10%를 세액 공제한다).
이번에는 전세보증금을 고려하고 계산해 보자. 전세보증금은 일종의 채무에 해당하기 때문에 전세보증
금만큼은 증여에 해당되지 않고 수증자(자녀)에게 채무가 이전되어 수증자가 채무를 대신 부담하는
형태가 된다.
이 경우 부담부증여에 해당돼 증여가액 중 채무부분은 양도로 보고, 나머지 부분만 순수한 증여에
해당한다. 3억5천만 원에서 채무(전세보증금) 3억을 제외한 5천만 원에 대해서만 증여세가 부과되는
것이다.
따라서 5천만 원에서 증여재산공제 3천만 원을 제외하고 2천만 원에 대해서만 증여세가 10% 부과되므로
증여세 2백만 원만 부담하면 된다. 물론 채무(전세보증금)에 대해서는 양도소득세를 부담해야 하지만
양도소득세도 부담부증여에 해당할 경우에는 투기지역에 상관없이 기준시가로 계산하니 부담이
크지 않다.
이처럼 재산을 처분할 때는 양도소득세에 국한하지 않고 증여도 이용할 수 있다. 상속세도 증여를
이용해서 세테크할 수 있는 것이다.
▶ 부담부증여 : 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은
그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 규정하고 있다.
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