3주택 이상 소유자의 주택 처분
부동산 정책의 급변화로 시장에 혼란이 가중되고 있다. 이에 따라 세법도 계속 변하고 있어서 예전처럼
아무런 대책 없이 부동산 거래를 하다보면 많은 세를 부담할 수밖에 없다. 하지만 이를 달리 해석해
보면 정책을 읽고 이에 잘 준비할 경우 그리 크지 않은 세부담으로 이익을 얻을 수도 있다는 뜻이 된다.
이번에는 현 부동산 정책의 틈새를 이용한 양도세 정보에 대해 알아보기로 한다. 부동산 거래를
하다보면 양도소득세뿐 아니라 취득세, 등록세와 재산보유세도 생각해야 한다. 취득세 등(등록세 및
이에 부수되는 부가세 포함)에서 주의할 점은 토지의 공시지가가 보통 6월말에 공표된다는 점이다.
공시지가가 발표되면 일반적으로 지가가 상승한다. 따라서 취득세 등의 과표가 되는 공시지가가
오르기 전에 매매하는 것이 등기할 때 등록세 등을 적게 부담할 수 있는 방법이다. 또 투기지역이
아닌 지역에서는 일반적으로 기준시가로 양도세를 계산하므로 기준시가가 오르는 시점(6월말)
전에 매매하는 것이 양도세를 절세할 수 있는 방안 중 하나다.
부동산에서 말하는 보유세란 토지의 종합토지세와 건물 재산세를 말한다. 이는 6월 1일 현재
소유하고 있는 자에게 세금을 부과하게 되어 있다. 예를 들어 2004년 5월 31일자로 건물을 거래하면
건물을 산 사람에게 2004년 보유세가 부과되고, 2004년 6월 1일 이후에 거래하면 건물을 판 사람에게
세금이 부과되는 것이다.
이 때문에 만약 부동산을 팔고 한참 시간이 흐른 뒤에 보유세를 통보받으면 황당할 것이다. 앞으로는
이 점을 잘 알고 거래해야 손해를 보지 않는다.
보유세란 말이 나온 김에 대해 좀더 얘기해 보자. 앞으로는 3주택 이상 보유자에게 보유세 중과가
이뤄질 예정이다. 전에는 재산세나 종합토지세를 합해서 그다지 많지 않은 세를 부담했다. 하지만
기준시가가 점차 시가에 맞춰 현실화되고 있고, 세율 또한 몇 배씩 중과할 방침이어서 3주택 이상을
보유한 납세자들은 주의해야 한다.
물론 양도세에서도 3주택 이상 소유자의 양도세 중과가 내년부터 예정돼 있다. 하지만 보유세만
생각하더라도 3주택 이상 소유자는 올해 안에 주택에 대한 계획을 세워야 한다. 2004년에 한해
일시적으로 유예해 주고 있으므로 당해 안에 재산계획을 세워 처분(양도, 증여)을 서둘러야 할 것이다.
최근에 주택거래신고지역이 지정됐는데 전에도 언급했듯이 신고지역에서는 실거래가에 따라
양도소득세와 취득?등록세 등이 부과된다. 따라서 신고지역에서는 많아진 세부담 때문에 부동산
거래가 상당히 경직된 게 사실이다.
하지만 아파트 분양이라든가 경매 물건, 법인과 거래되는 경우에는 기존에도 실거래가로 거래된
만큼 주택거래신고지역 지정에 따라 추가로 증가되는 세부담은 없다. 다시 말해 주택거래신고지역에서는
분양권이나 경매물건, 또는 아파트가 아닌 다른 주택으로 눈을 돌려 보는 것도 투자전략으로 좋을
듯싶다.
특히 분양권의 경우는 분양가액이 취?등록세의 기준가액이 되는데 반해, 신규아파트를 매매하면
일반적으로 분양가에 프리미엄(실거래가액)까지 붙어서 취?등록세의 기준가액이 되므로 신고지역에서는
신규아파트보다 분양권을 구입하는 것이 좋다.
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