실거래가액과 기준시가의 차이
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부동산을 사고파는 시기가 다르므로 취득과 양도시 부담하는 세금에 관계가 없다고 생각
하는 사람들이 많다. 그러나 취득에서 양도까지 톱니바퀴처럼 영향을 미치는 게 부동
산 관련 세금이다.
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부동산을 취득하면 등기를 하게 되고 이에 따라 등록세 및 취득세 등(등록
세에 부가되는 교육세와 취득세에 부가되는 농어촌특별세)을 납부하게 된다.
반대로 부동산을 매도하면 양도소득세와 이에 부가되는 주민세를 납부하게 된다.
부동산을 사고파는 시기가 각각 다르기 때문에 취득할 때 부담하는 등록세 및
취득세 등과 양도할 때 부담하는 양도소득세 등에 관계가 없다고 생각하는 사
람들이 많다. 그러나 그런 생각은 잘못된 생각이고 세금을 많이 부담하는 결과를
낳을 수밖에 없다. 부동산 관련 세금은 취득계약 전부터 팔고난 후까지 계속 연결되
어 톱니바퀴처럼 영향을 미친다고 보면 된다.
언젠가 부동산 투기지역에서 아파트를 취득하려고 계약했는데 등기를 위한 검
인계약서의 금액을 실거래가로 해야 할지, 기준시가에 맞춘 금액으로 해야 할
지 문의받은 적이 있었다. 상담 결과 그는 실거래가대로 검인계약서를 작성하고 이에
부수되는 세금을 납부한 상태였다.
이유는 기준시가보다 비싼 실거래가액으로 검인계약을 하게 되면 취득시 취?등록세를
많이 부담하는 게 사실이지만 취득한 부동산을 양도할 때는 취득가액이 기준시가보다
비싼 실거래가액으로 계산되므로 양도소득세가 그만큼 적게 나오기 때문이었다. 말하자면
실거래가액으로 하든 기준시가를 기준으로 하든 부담하는 세금은 비슷하다는 뜻이었다.
하지만 이런 설명이 정말 맞는 것일까? 결론부터 말하면 잘못된 생각이다. 예
하나 들어 보자. 아파트의 취득실거래가액이 2억이고 기준시가가 1억, 2년 후 양도가
액이 3억이라고 가정하고 계산해 보자.
먼저 실거래가액의 경우 취득세 및 등록세 등은 2억x5.8%=1천160만 원이 된다. 또 양도
소득세는 <3억-(2억+1천160만)>x양도소득세율=2천만 원 정도가 된다. 즉 총 부담세액은
3천160만 원 정도가 된다.
반면 기준시가로 한 경우는 취득세 및 등록세 등이 1억1천x5.8%=640만 원 정도이며, 양
도소득세는 <3억-(2억+640만)x양도소득세율=2천200만 원 정도가 된다. 즉 총 부담세액
은 2천840만 원 정도에 그치는 것이다.
위의 결과를 보면 세금 차액이 320만 원 정도나 되는 것을 알 수 있다. 투기지역에서
는 실거래가액대로 양도소득세를 신고해야 한다. 그렇지만 양도소득세는 실질과세의 원
칙에 따라 검인계약서가 얼마로 작성되었는지에 상관없이 실지 거래한 가액(일반적으로
부동산에서 계약한 가액)으로 세금을 부과한다. 이 사실을 모르고 검인된 계약서의 금액
대로 양도소득세가 부과된다고 생각하여 1번과 같은 우를 범하곤 한다.
투기지역이라는 것은 사실 영원한 것이 아니다. 따라서 언제 투기지역에서 해제될지
모른다. 투기지역에서 해제된 경우라면 양도소득세를 기준시가로 계산할 가능성이 높은
데 기준시가로 계산하게 되면 취득시 실거래가액과는 전혀 상관이 없게 된다. 다시 말해
위와 같은 경우라면 취득할 때 취?등록세만 600만 원 정도 더 부담한 셈이 되는 것이다.
투기지역에서는 기준시가를 기준으로 검인계약서를 작성하고 이에 따라 취?등록세 등
을 납부하면 세 부담을 최대한 줄일 수 있다. 세법에서는 실거래가액대로 검인계약을
하는 것이 원칙이나 기준시가 이상으로 검인계약을 하는 경우에는 관례적으로 인정해 주고 있다.
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