주택거래 신고지역, 증여로 절세
부동산 투기 대책의 일환으로 주택거래신고제가 시행되면서 강남을 비롯한 강동, 송파, 분당 지역이
주택거래 신고지역으로 지정됐다. 주택거래 신고지역으로 지정되면 전용면적 60m2(약 18평)를
초과하는 아파트 및 전용면적 150m2(약45평)를 초과하는 연립주택을 거래하는 경우 실거래가
등 거래내역을, 계약체결 후 15일 내에 신고해야 한다.
재건축, 재개발 정비구역에서는 규모에 상관없이 모든 아파트와 연립주택이 신고대상에
해당된다. 예를 들어 재건축 조합인가를 받은 강남 은마아파트의 경우는 면적이 18평 미만이라도
신고대상에 들어간다. 참고로 이번에 지정된 지역의 경우는 아파트 거래신고 지역이기 때문에
연립주택이나 빌라 등 아파트가 아닌 주택의 경우는 신고대상에서 제외된다.
그런데 이러한 주택거래신고제가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇일까? 먼저 매수인의 경우를
살펴보자. 매수인은 부동산을 계약하고 거래가 체결되면 부동산을 등기하게 된다. 그리고 등기를
하면서 등록세를 납부하고 취득세를 납부한다. 등록세와 취득세를 산정하는 기준금액을 과표라고
하는데, 과표는 부동산의 취득가액에 해당한다. 그리고 등록세 등은 과표(부동산 취득가액)에 등록세
등의 세율을 곱하여 산출한다.
주택거래 신고지역이 아닌 경우는 관행적으로 과표를 기준시가와 유사한 가액으로 낮추어
신고한다. 하지만 주택거래 신고지역이 된 곳에서는 실거래가 대로 과표를 신고해야 한다. 결과적으로
주택거래 신고지역에 해당되면 일반지역보다 취득?등록세 등이 2～5배까지 많아지는 셈이다.
예를 들어 시가 3억에 해당하는 아파트를 산 경우 신고지역에 해당하면 3억x5.8%(등록세 등의 세율의
합)=17.4백만 원이 되고, 신고지역 이외의 지역이면 1억(대략 가정해본 기준시가)x5.8%=5.8백만
원이 된다. 다시 말해 신고지역 해당여부에 따라 취득세 및 등록세 등이 3배 정도나 차이 나는 것이다.
이러한 현실로 인해 주택의 수요자는 주택 신고지역이 아닌 다른 지역으로 눈을 돌리게 되고, 같은
신고지역이라면 아파트 외의 주택이나 아파트 중에서도 18평 미만의 작은 평수를 선호하게 되는 것이다.
주택거래신고제는 매수인뿐 아니라 매도인에게도 커다란 영향을 미친다. 실거래가로 신고가 들어가기
때문에 양도소득세에서 부담이 커질 수밖에 없는 것이다. 주목해야 할 점은 주택거래 신고지역이라도
유상으로 인한 이전에 한해서는 실거래가로 신고한다는 사실이다. 증여나 상속 등은 여전히
기준시가로 등록세 등을 납부할 수 있는 것이다.
따라서 주택거래 신고지역에서 1세대 3주택 등 어쩔 수 없이 주택 수를 줄여야 하는 경우에는
증여 등을 통해서 양도세 및 거래 상대방의 등록세에 대한 세 부담을 피할 수 있다. 참고로 등록세
등을 실가로 납부하는 것은 아파트 등의 신규분양이나 경매를 통해 매입하는 경우도 마찬가지다.
예를 들어 A씨의 경우, 경매로 부동산을 시중가격보다 20% 이상 싸게 사고도 매매를 통해 매수한
경우보다 오히려 손해 본 경험을 갖고 있다. 경매에서는 대부분 권리분석에 대한 실수로 손해를 보는
경우가 많다. 그러나 A씨의 경우는 경매에서 실제가액에 대하여 등록세 등을 납부하는 것을 고려하지
않고 손익을 계산했던 것이다. 경매는 매매로 부동산을 취득하는 경우보다 몇 배나 많은 등록세
등을 납부하기 때문에 매매로 취득한 경우보다 더 많은 취득비용을 소요하게 된다는 점을 잊지 말자.
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