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하반기 부동산 이렇게 투자하라
갈곳 잃은 부동자금 틈새 찾아 옮겨다녀

올해 상반기 부동산시장은 정부가 잇따라 내놓은 각종 주택ㆍ토지 투기대책으로 하향 안정세를 보였다. 아파트는 주택거래신고제 등의 도입으로 거래가 위축되고 가격이 하락한 가운데 주상복합을 포함해 신규 분양시장이 침체된 모습을 보였다.
하반기에도 공공택지에 대한 채권입찰제 및 원가연동제, 개발이익환수제, 부동산투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회 도입 등 메가톤급 조치들이 대기하고 있어 상반기의 기조가 이어질 전망이다. 다만, 신행정수도가 들어서는 충청권과 화성 동탄 신도시, 강북 뉴타운 등 개발 호재지역은 다소 활기를 띨 것으로 예상된다.
특히 부동산시장 위축에 따른 경기침체 장기화에 대한 우려가 높아지는 것과 관련, 정부의 시장안정화 의지 지속여부가 최대 변수가 될 전망이다.

아파트 거래위축..신규분양시장 장기침체
상반기 부동산 시장은 작년 10.29대책 이후 정부의 강력한 후속 규제책이 잇따르면서 전반적인 안정세를 유지했다.
특히 지난 4월말 도입된 주택거래신고제 여파로 전반적으로 부동산 거래가 얼어붙으면서 시장 분위기는 침체를 면치 못하고 있으며 올초 반등세를 보였던 재건축 아파트도 개발이익환수제가 윤곽을 드러내면서 급격하게 위축되고 있다.
이처럼 각종 규제가 잇따르면서 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 토지, 상가, 주상복합 등 틈새를 찾아 옮겨 다니기도 했지만 정부의 강력한 규제 속에서 부동산 시장은 전반적인 침체를 벗어나지 못했다.
◆ 주택거래신고제 도입..얼어붙은 거래 = 작년 10.29대책 이후 얼어붙은 부동산 시장에는 지난 4월 26일 주택거래신고제가 도입되면서 다시 한파가 불어 닥쳤다.
계절적 비수기를 맞은 부동산 시장에는 신고제 여파로 매수세가 거의 사라져 신고제 적용 지역의 주택거래 건수는 시행 이전의 5% 수준으로 급격히 줄었고, 신고제가 적용되지 않는 지역에서도 거래가 심하게 위축되기는 마찬가지였다.
이처럼 거래가 끊기면서 가격도 급락해 송파구(-1.63%), 강동구(-0.71%), 강남구(-0.62%), 분당구 (-0.02%) 등 신고제가 첫 적용된 지역의 경우 도입 이후 한 달간 시세변동률이 일제히 하락세로 돌아섰다.
부동산114 집계에 따르면 상반기 서울 아파트 매매가 변동률은 2.70%로 작년 상반기(5.36%)의 절반수준에 그친 것으로 나타났다.
월별 변동률은 1월 -1.01%, 2월 0.89%, 3월 0.82%, 4월 1.10%, 5월 0.04% 등으로 2월부터 회복세를 보이다가 주택거래신고제가 발표된 4월부터 다시 위축되는 양상을 보였다.
특히 재건축 아파트의 경우 지난 1월말 이후 아파트값 오름세를 주도했지만 지난 4월 주택거래신고제 시행과 함께 재건축 개발이익환수제 도입 방침이 발표되면서 큰 타격을 입었다.
송파구 재건축 단지의 경우 지난 3차 동시분양에서 잠실 주공2단지의 일반분양가가 높게 책정되면서 인근 시세도 덩달아 올라 1분기 10%가 넘는 상승률을 기록했지만 주택거래신고제와 개발이익환수제 등의 영향으로 급격한 하락세로 돌아섰다.
재건축 아파트는 작년부터 각종 정부 규제의 포화를 받고 있으며 앞으로도 임대아파트 건설 의무화를 골자로 한 개발이익환수제가 도입될 예정이어서 하락 기조를 이어갈 것으로 전망되고 있다.
◆ 신규 분양시장도 장기 침체 = 부동산 거래 시장이 침체되면서 신규 분양시장 역시 침체 국면을 벗어나지 못하고 있다.
서울지역의 경우 10.29대책 발표 이후인 작년 11차 동시분양 이후 청약자가 급격히 감소하면서 지난 1차 동시분양에서는 경쟁률이 0.81대 1로 지난 2001년 7차 이후 최저치를 기록했으며 미달가구 수는 265가구에 달했다.
또 지난 4차와 5차 동시분양에서도 각각 346가구, 191가구가 미달되는 등 대규모 미달사태가 이어지고 있다.
인천지역 3차 동시분양에서도 총 2천70가구 모집에 무려 1천897가구가 미달로 남아 시장 침체를 극명하게 보여줬다.
이처럼 분양시장 침체가 장기화되면서 분양을 미루거나 아예 포기하는 사례도 속출하고 있으며 분양을 완료하지 못한 업체들은 계약금 인하 등 각종 혜택을 내걸고 미분양 물량 털어내기에 고심하고 있다.
하지만 수요자들의 관망세가 심화되고 있어 분양시장은 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다.
◆ 주상복합 청약과열..거품 급속 붕괴 = 상반기 주상복합 시장은 각종 규제 속에서 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 한꺼번에 몰리면서 한 때 청약과열현상을 빚기도 했다.
아파트에 이어 지난 3월말부터 주상복합도 분양권 전매가 금지됐지만 전매금지 조치 이전에 분양승인을 신청한 주상복합은 1회에 한해 분양권 전매가 가능하다는 점에서 전매차익을 노린 투자자가 대거 몰렸던 것.
지난 4월 분양된 용산구 `시티파크'의 경우 일부 인기평형에서는 698대 1이라는 사상 최고의 경쟁률을 기록하면서 주상복합 청약 열기에 불을 붙였으며 계약 초기에는 최고 5억원까지 프리미엄이 붙기도 했다.
하지만 투기수요로 인한 과열 거품도 전반적인 부동산 시장 침체와 맞물려 급속히 붕괴돼 시티파크, 부천 중동 위브더스테이트 등 높은 프리미엄을 자랑했던 단지들도 현재 프리미엄이 계약 초기의 절반 수준으로 뚝 떨어진 상태다.
또 높은 청약경쟁률을 기록한 주상복합들도 미계약이 잇따르면서 업체들은 미분양 물량 해소에 골머리를 앓고 있다.
주상복합에도 지난 3월말부터 분양권 전매금지 조치, 청약통장 사용 의무화 등의 규제가 시행되고 있는데다 오피스텔 역시 이달부터 건축기준이 대폭 강화됨에 따라 투자가치가 떨어져 수요와 공급 모두 급격히 줄어들 것으로 전망되고 있다.

하향안정세속 신행정수도 지역 활기 예상
정부의 강력한 규제 정책으로 올 하반기 부동산시장은 상반기의 하향 안정화 추세가 이어질 전망이다.
재건축 시장이 개발이익환수제로 상승세에 제동이 걸렸고 매매 시 실거래가로 관청에 신고해야 하는 주택거래신고지역과 분양권 전매가 전면 금지되는 투기과열지구가 속속 지정되면서 시장은 급격히 얼어붙고 있다.
전문가들은 이 같은 추세가 일시적인 것이 아니며 최소 1∼2년은 이어질 것으로 내다보고 있다.
하지만 정부의 고강도 대책 속에서도 신행정수도가 들어서는 충청권과 화성 동탄 신도시, 강북 뉴타운 등 개발 호재지역은 상승세를 기록할 가능성이 크다.
또 주택경기가 올 하반기중 바닥을 칠 것으로 보여 내집 마련의 적기로 꼽히고 있다.
◆집값 하향 안정화 추세 계속 = 하반기에도 부동산 시장이 상승세로 돌아서기는 힘들 것으로 보인다.
재건축아파트의 경우 개발이익환수제 등으로 사업 추진 속도가 더뎌질 수밖에 없고 분양권 시장도 전매 금지 지역이 늘어나면서 투자 매력이 감소해 예전처럼 돈이 몰리지는 않을 것이란 관측이 우세하다.
특히 시민단체 등의 분양원가 공개 압력이 여전해 많은 건설업체들이 분양가 책정에 부담을 느끼고 있어 시장은 더욱 위축될 수밖에 없다.
오피스텔 시장도 전용면적 중 업무부문 비중이 50%에서 70%로 증가하고 온돌 또는 온수온돌에 의한 난방 설치가 금지되는 등 건축기준이 대폭 강화되면서 시장 위축이 불가피할 전망이다.
전세시장도 하반기에 외환위기 이후 최대 입주 물량이 대기하고 있는 등 지난 몇 년간 입주 물량이 쏟아져 하락세를 면하기 힘들 것으로 보인다.
부동산 114 김희선 전무는 "거래가 실종되면서 집이 나가지 않아 새 집으로 입주하지 못하고 이에 따라 건설업체도 금융비용 부담이 커지는 등 악순환이 하반기에도 당분간 계속될 것"이라고 내다봤다.
하지만 고강도 대책을 연달아 내놓았던 정부가 급격한 경기 위축을 우려해 하반기에는 다소 유연한 부동산 정책을 펴 시장에 숨통이 트일 것이라는 의견도 많다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "하반기에는 정부가 시장 규제를 강화하기보다는 어느 정도 건설경기를 부양하는 정책을 펼 가능성이 크다"며 "실수요자 중심으로 시장이 형성될 것"이라고 말했다.
◆호재 지역에 투자 집중될 듯 = 경기가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 호재 지역에 투자가 집중되는 추세가 심화될 전망이다.
우선 행정수도 이전의 수혜가 예상되는 충청권에는 벌써부터 투기 세력이 대거 몰리고 있다.
신행정수도 후보지 인근 조치원에 이달말 분양 예정인 아파트 대우 `신흥푸르지오' 모델하우스에 지난 주말에 4만명의 인파가 몰린 것에서도 이를 확인할 수 있다.
이 지역 일부 아파트의 매매가가 지난달에 비해 수천만 원씩 뛴 곳이 있고 신행정수도 인근의 분양권 시장이 꿈틀거리는 등 충청권 전역이 신행정수도 호재로 들썩거리고 있다.
내달 초 5만3천여가구가 분양 예정인 화성 동탄신도시에도 관심이 집중되고 있다. 깊은 침체에 빠진 분양 시장에 활기를 불어넣을 기폭제가 되기를 업계에서는 기대하고 있다.
또 유망 지역에서 분양되는 대단지 아파트는 여전한 인기를 누리고 주5일 근무제 시행으로 전원주택 시장도 관심을 끄는 반면 연립주택과, 다세대주책, 오피스텔, 주상복합 등은 점차 쇠퇴할 것이란 관측이 많다.
이 밖에 주택시장에서는 고수익이 사실상 어려워지는 만큼 투기세력들은 토지와 상가 쪽에 몰릴 것이란 전망이 나오고 있다.
실수요자들에게는 하반기가 내집 마련의 적기로 꼽힌다.
전문가들은 가을 이사철을 전후한 7월이나 11월에 집값이 가장 낮게 형성될 것이라며 청약통장을 이용한 내집 마련에 적극 나설 것을 충고하고 있다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "큰 수익을 기대하지는 못하겠지만 실수요자라면 향후 지속적인 상승이 기대되는 대단위 단지를 골라 투자하는 게 바람직하다"고 말했다.

정부, 주택ㆍ토지대책 시장압박-연착륙방안 마련
올 상반기는 한마디로 정부가 부동산시장을 완전히 옥죈 시기로 볼 수 있다. 정부는 지난해 `10.29부동산종합대책'으로 시장과의 기(氣)싸움에서 승기를 잡은 뒤 시장이 다시 꿈틀거리지 못하도록 주택ㆍ토지투기대책 등 각종 후속조치를 내놓으며 상반기 내내 시장을 압박했다.
덕분에 상반기 부동산시장은 충청권 일부를 제외하고는 하향안정세를 유지했다.
정부는 하반기에도 하향안정세가 유지될 수 있도록 각종 대책을 추가로 시행할 계획이다. 다만 건설경기가 지나치게 위축되면서 국가경제에 악영향을 미치지 않도록 건설경기 연착륙 방안도 마련한다는 방침이다.
◆상반기 = 10.29대책의 후속조치가 잇따라 나오면서 상반기 부동산시장은 안정세를 유지했다.
정부가 상반기에 내놓은 주요 대책으로는 주택부문에서는 주택거래신고제 도입 및 오피스텔 기준 강화, 토지부문에서는 토지거래허가면적 대폭 축소, 비농업인 주말농장 목적 토지취득 금지 등이 있다. 정부는 우선 지난 3월 말 주택거래신고제를 처음 도입한 뒤 집값 상승폭이 큰 서울 강남ㆍ강동ㆍ송파ㆍ용산, 경기도 과천ㆍ분당 등 총 6곳을 주택거래신고지역으로 잇따라 지정했다.
이들 지역은 대부분 그동안의 집값 상승을 주도해 온 지역으로 주택거래신고지역으로 지정되면서 거래가 중단되고 가격이 하락, 현재 침체기를 맞고 있다.
주택거래신고제 등의 여파로 아파트 시장이 불황을 겪으면서 규제에서 벗어난 주상복합과 오피스텔이 상당한 반사이익을 누렸는데 정부는 이를 막기 위해 주상복합 분양권 전매 완전금지 등의 대책을 추가로 내놓았다.
특히 6월부터는 오피스텔 건축규제를 대폭 강화해 업무공간을 50% 이상에서 70% 이상으로 늘리고 온돌 또는 온수온돌에 의한 난방을 금지하며 화장실 및 욕실을 3㎡ 이하로 1개만 만들도록 조치했다.
이 조치로 상반기에 그나마 호황(?)을 누렸던 오피스텔 시장도 진정세로 돌아서게 됐다.
주택시장이 침체국면을 맞으면서 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 조짐을 보이자 정부는 사전에 각종 대책을 발표했다.
정부는 소규모 분할거래에 의한 부동산투기를 막기 위해 2월 말 부동산공개념검토위원회를 개최해 토지거래허가 기준면적을 도시지역은 지금의 3분의 2(주거지역의 경우 180㎡→120㎡), 비도시지역은 지금의 절반 수준으로 각각 낮추기로 확정했다.
또 토지거래허가구역 내에서 증여를 가장한 불법증여를 막기 위해 실질적인 대가가 있는 부담부증여를 거래허가 대상에 포함시키고 주말농장이나 체험영농 목적의 토지취득을 아예 금지했다.
이밖에 정부가 부동산 보유과세를 대폭 현실화하는 방향으로 재산세제를 개편한 것도 부동산시장 안정에 크게 기였다.
◆하반기 = 하반기에도 시장에 큰 충격을 줄 만한 대책들이 계속 나올 예정이다.
우선 하반기 초반부터 곧바로 공공택지에 대한 채권입찰제 및 원가연동제가 실시될 예정이다.
25.7평 초과 주택용지를 대상으로 하는 채권입찰제는 택지감정가와 시세차액의 일정비율을 상한으로 채권을 발행해 개발이익을 환수하는 것으로, 채권을 가장 많이 사겠다고 응찰하는 업체에 택지를 분양하는 방식이다.
25.7평 이하 주택용지를 대상으로 하는 원가연동제는 지금처럼 택지를 감정가로 공급하되 분양가를 건축비와 연계하는 것으로 분양원가 간접공개 효과가 있다.
채권입찰제는 분양가 상승요인, 원가연동제는 분양가 인하요인으로 작용할 수 있기 때문에 하반기 이들 제도가 과연 주택시장에 어떤 영향을 미칠지가 관심거리다.
정부가 하반기에 도입할 재건축개발이익 환수제도도 관심사다.
수도권 과밀억제지역에 한해 한정시행될 개발이익환수제도는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하는 것으로 집값 하락이 불가피할 전망이다.
이밖에 지난 1월 개정된 금융실명법에 따라 오는 7월부터는 부동산투기 혐의자에 대한 금융재산 일괄조회도 실시된다.
그동안은 정치범이나 국사범 등에 대해서만 금융재산 일괄조회를 실시해 왔으나 앞으로는 부동산 미등기 전매자와 타인명의 부동산 거래자, 분양권 불법전매자 등 부동산투기 혐의자들도 금융거래 일괄조회를 받게 돼 투기수요가 대폭 줄어들 것으로 전망된다.
한편 정부는 부동산안정대책을 지속적으로 시행하면서도 시장이 완전히 죽지 않도록 재건축 단지의 용적률을 일부 완화해주고 대형 국책사업 예산을 조기에 집행하는 등의 대책도 마련할 계획이다.
◆충청권 특별대책 = 신행정수도가 들어설 충청권은 정부의 각종 대책에도 불구, 주택이나 토지시장 모두 성장세를 구가해 왔다.
이 때문에 정부는 최근 후보지를 발표하면서 해당 지역에 대한 건축허가 제한 등의 특별대책을 함께 발표했다.
정부는 우선 토지거래허가구역으로 지정된 시.군 중 올해 1.4분기 지가상승률이 전국 지가상승률의 130%(1.77%)를 초과하는 지역이 포함돼 있는 후보지와 그 주변지역(후보지 중 심점으로부터 반경 10㎞ 이내) 2개읍, 21개면, 11개동을 토지거래특례지역으로 지정했다.
토지거래특례지역에서는 토지거래허가 대상면적이 농지와 녹지의 경우 기존 1천∼2천㎡(303∼606평) 초과에서 200㎡(60.6평) 초과로 대폭 축소된다.
정부는 또 후보지에 대한 난개발을 막기 위해 일단 연말까지 후보지와 인접지역 5개읍, 38개면, 13개동에 대한 건축허가 및 개발행위 허가를 제한했다.
이와 함께 후보지중 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 음성군과 진천군에 대해서는 토지거래허가구역 으로 추가지정했다.
정부는 특히 8월께 신행정수도 최종 입지가 선정되면 해당 지역과 주변지역(예정지로부 터 반경 4∼5㎞)에 대해서는 확정일로부터 최장 12년간 토지이용을 대폭 제한할 계획이다.

심인성 산업부 기자 | sims@yna.co.kr
김희선 산업부 기자 | hisunny@yna.co.kr
이정진 산업부 기자 | transil@yna.co.kr
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